Общие положения постановления Госстрой 170

Структура жилищного фонда РФ и виды жилых помещенийКак узаконить обустроенный балкон и его остекление, объединить комнату с балконом, благоустроить крышу? Правила переустройства и перепланировки квартиры. Необходимо ли разрешение и согласование на монтаж кондиционера на фасаде жилого дома? Требуется ли разрешение собственников квартир, органов власти на установку антенны, кабелей, кондиционера на крыше и фасаде дома? Все эти вопросы регламентированы Государственным комитетом РФ по жилищно-коммунальному и строительному комплексу, постановлением №170 «Об утверждении норм и правил технической эксплуатации жилого фонда».

Содержание

Основные положения

Постановление Госстроя РФ от 27.09.2003 N 170 Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фондаДействующие нормы и правила эксплуатации жилого фонда указаны в соответствии с постановлением РФ №4218.1 "Об основе федеральной жилищной политики". Об утверждении норм и правил технического сохранения жилого фонда и п. 53.

Положения о Государственном комитете РФ по жилищно-коммунальному и строительному комплексу, заверенного постановлением Госстроя РФ №1289 "Об утверждении норм и правил технического сохранения жилого фонда" и указывают правила по восстановлению, капитальному ремонту и эксплуатации домов жилищно-коммунального фонда, технической инвентаризации, содержанию и обеспечению сохранности жилого фонда и являются обязательными для выполнения исполнительными органами власти субъектов РФ, местными органами управления, учреждениями государственного надзора и контроля.

Действующие нормы и правила указывают порядок и требования ремонта и обслуживания жилого фонда с целью:

  • обеспечения исполнения установленных правил по ремонту и содержанию собственниками жилого фонда или уполномоченными организациями и управляющими разных исполнительно-правовых форм, занимающимися обслуживанием жилого фонда;
  • выполнения общей технической политики в жилой сфере, обеспечивающей исполнение правил настоящих нормативов по ремонту и содержанию домов, их коммуникационных систем и конструктивных элементов, а также придомовых участков;
  • обеспечения сохранности жилого фонда любого вида собственности.

В соответствии с законодательством РФ №4218.1 "Об основе федеральной жилищной политики"Эксплуатационное содержание и комплексное обслуживание жилищного фондажилой фонд - это совокупность всех жилищных помещений вне зависимости от вида собственности, в числе которых специализированные дома (гостиницы-приюты, общежития, жилые комнаты из фондов ведомства для временного заселения вынужденных переселенцев и физических лиц, здания маневренного ведомства, дома для престарелых людей, признанных беженцами, дома-интернаты для ветеранов и инвалидов и так далее), жилые служебные помещения, квартиры, жилые дома, иные жилые помещения в иных строениях, подходящие для проживания.

Виды жилого фонда

Частный фонд

Классификация жилищных фондовФонд во владении юридических лиц (оформленных в качестве частных владельцев), приобретенный или построенный за их средства, в числе которых средства жилищно-строительных и жилищных организаций с не полностью оплаченным паевым взносом.

Фонд во владении граждан: приобретенные и построенные дома и квартиры, приватизированные жилые дома, индивидуальные, в домах индивидуальных товариществ хозяев квартир, квартиры в домах жилищно-строительных и жилищных организаций с полностью оплаченным паевым взносом, дома и квартиры, купленные во владения гражданами на иных основаниях.

Государственный жилой фонд

Государственный жилищный фонд. Все права на эту жилую собственность принадлежат Российской Федерации (Жилищному Фонду РФ).Фонд в собственности субъектов граждан и ведомственный фонд, имеющий полное хозяйственное подчинение государственных органов или оперативное правление государственных организаций, которые относятся к соответствующему типу собственности.

Ведомственная организация, которая состоит в государственной собственности РФ и находится в хозяйственном подчинении государственных организаций или оперативном правлении государственных органов, которые относятся к федеральному государственному хозяйству.

Муниципальный жилой фонд

Пользование жилыми помещениями в муниципальном фондеФонд в собственности города, района, состоящих в них территориально-административных образований, в числе которых города Санкт-Петербург и Москва, и ведомственные организации, которые находятся в оперативном правлении муниципальных учреждений или полном хозяйственном подчинении муниципальных органов.

Общественный жилой фонд

Фонд во владении общественных организаций.

Управление жилым фондом

Понятие и виды жилищного фондаЧастные лица, общественные и неправительственные учреждения и другие добровольные объединения собственников, арендаторов и нанимателей помещений в домах любого вида собственности могут брать участие в управлении жилым фондом по месту проживания для защиты своих социальных и экономических интересов и прав, брать участие в выборе ремонтных и эксплуатационных компаний.

Юридические и частные лица

Юридические и частные лица должны:

  1. Правовой режим жилищного фондаБережно относиться к жилому фонду и земельной территории, требуемой для эксплуатации жилого фонда;
  2. Использовать земельную территорию без ущерба для иных лиц.
  3. Эксплуатировать подсобные и жилые помещения, и технические устройства без ущемления жилищных, других свобод и прав иных граждан;
  4. Вовремя делать оплату за коммунальные услуги, жилье, производить оплату по жилищным кредитам;
  5. Производить предусмотренные законом экологические, санитарно-гигиенические, эксплуатационные и противопожарные, архитектурно-градостроительные правила.

Технические документы длительной сохранности

В перечне технических документов продолжительно хранения находятся:

  • Классификация жилищных фондовисполнительные планы на каждое сооружение и проектно-сметные документы;
  • план территории в соотношении 1:1000 с жилыми домами и конструкциями, находящимися на нем;
  • акты технического состояния здания для передачи жилого фонда другому владельцу;
  • акты приема жилых домов от строительных компаний;
  • исполнительные схемы контуров заземлений;
  • котловые журналы, паспорта котельного ведомства;
  • схемы домовых сетей магистрального отопления, канализации, водоснабжения, электро-, газо-, теплоснабжения и т. д.;
  • паспорта на каждый земельный участок, квартиру и жилой дом;
  • паспорта лифтового ведомства.

В требуемый перечень документов, заменяемой в связи с протяжением времени их эксплуатации, входят:

  • акты проведения техосмотров;
  • акты измерения вентиляционной системы.
  • описи и сметы работ на капитальный и предстоящий ремонт;
  • акты измерения сопротивления электрических сетей;
  • журналы заявок жильцов.

Технические документы продолжительного хранения обязаны корректироваться по степени проведения восстановления или капитального ремонта, переоценки основных ведомственных хозяйств, изменения технического состояния и так далее.

Изменение жилого фонда

Согласно СТ. 19 ЖК РФ жилищный фонд - это совокупность всех жилых помещений, находящихся на территории Российской ФедерацииВладельцы жилого фонда либо их уполномоченные обязаны вовремя вносить изменения в исполнительные документы по планировке жилого дома, инженерному оборудованию и конструктивным элементам, появляющимся в результате реконструкции, ремонтов, повышения благоустройства, перепланировки и модернизации с исправлением технического паспорта на земельный участок, строения и дома.

Порядок и условия перепланировки (переустройства, переоборудования), нежилых и жилых помещений и улучшение благоустройства жилых помещений.

Переустройство нежилых и жилых помещений можно производить только после получения всех разрешений.

Понятие и виды жилищного фондаПереустройство помещений подразумевает: перенос обогревательных газовых и сантехнических агрегатов, монтаж бытовых электрических плит вместо кухонных очагов или газовых плит, обустройство и переделку находящихся ванных комнат, туалетов, монтаж новых или замену находящихся выводящих и подводящих водопроводов, электросетей и оборудования для устройства "джакузи", душевых кабин, стиральных автоматических машин высокой мощности и иных бытовых и сантехнических устройств нового поколения.

Переделка жилых помещений подразумевает: устройство и перенос проемов двери, перепланировка или устройство находящихся тамбуров, разборка и перенос перегородок, устройство дополнительных санузлов и кухонь, увеличение или разукрупнение многокомнатных квартир, ликвидация входов в кухни через комнаты или квартиры и темных кухонь, увеличение жилплощади с помощью дополнительных помещений.

Переделка квартир (помещений), которая ухудшает условия проживания или эксплуатации отдельных граждан или всей квартиры или дома, запрещены.

Перепланировка и переоборудование квартир (помещений) и домов, которые ведут к деформации конструкций или нарушению прочности, нарушению функционирования коммуникационных систем и установленных на них оборудований, нарушению пожарных устройств, снижение сохранности и вида фасадов запрещаются.

Аварийное состояние элементов коммуникационного оборудования, его части, отдельных конструкций, которое вызвано несоблюдением собственником, арендатором или нанимателем жилого помещения по его причине, устраняется обслуживающей компанией.

Владелец, выполнивший самовольную переделку лоджий и балконов, переоборудование подсобного и жилого помещений, установку или перестановку дополнительного санитарного, технического и иного оборудования, должен привести данное помещение в изначальное положение.

Техническая эксплуатация жилого фонда

Техническая эксплуатация жилого фонда включает в себя следующие элементы.

  1. Взаимоотношения с поставщиками и смежными компаниями;
  2. Перечень документов для жилищного фондаОрганизацию эксплуатации;
  3. Любые виды работ с арендаторами и нанимателями. Ремонт и техобслуживание коммуникационных систем и строительных конструкций дома:
  • осмотры;
  • капитальный ремонт;
  • техобслуживание, в том числе аварийное и диспетчерское;
  • текущий ремонт;
  • готовность к сезонной работе.

Санитарная эксплуатация:

  • уход и посадка зеленых насаждений;
  • уборка придомового участка;
  • уборка общественных мест.

Ремонт и содержание

Частные лица, которые живут в зданиях государственного и муниципального фонда, используют жилье в порядке, указанном жилищном и гражданским кодексом.

Ремонт и обслуживание мест общественного использования в многоэтажных жилых домах происходят в установленном законном порядке.

Выполнение текущего ремонта и техобслуживания жилого фонда

Понятие и виды жилищного фондаТехобслуживание дома подразумевает комплекс выполнения работ по сохранению в исправном состоянии внутридомовых систем и элементов, указанных режимов и характеристик работы его сооружений, технических конструкций и оборудования.

Система текущего ремонта, содержания и технического обслуживания жилого фонда обеспечивает нормальную работу коммуникационных систем и зданий на протяжении установленного времени эксплуатации дома с использованием в нужных объемах финансовых и материальных средств.

Техобслуживание жилого фонда

Техобслуживание жилого фонда подразумевает работы по поддержанию в исправности, контролю за состоянием, регулированию, наладке и работоспособности коммуникационных систем и так далее. Контроль за техническим положением необходимо производить с помощью проведения внеплановых и плановых осмотров.

Текущий ремонт

Текущий ремонт подразумевает комплекс организационный, технических и строительных мероприятий для удаления неисправностей оборудования, элементов и коммуникационных систем дома для поддержания эксплуатационных характеристик.

Организация техосмотра жилых зданий

Когда производят осмотр жилого дома?Задачей осмотров является установка вероятных причин появления дефектов и отработка мер по их ликвидации. В процессе осмотров также производится контроль за содержанием и эксплуатацией помещений.

Ежегодно в процессе весеннего осмотра необходимо проинструктировать собственников, арендаторов и нанимателей помещений о порядке их эксплуатации и содержания коммуникационного оборудования и правилах пожаробезопасности.

Устройство проведения обследований и осмотров домов происходит таким образом:

  • частичные плановые проверки коммуникационного оборудования и конструктивных частей производятся мастерами или представителями специальных служб, которые обеспечивают их ремонт и техобслуживание;
  • общие плановые проверки, а также неплановые – выполняются соответствующими учреждениями по обслуживанию жилого фонда. Во время осмотра кооперативных домов, которые находятся на техническом обслуживании учреждения по обслуживанию жилого фонда, в комиссию необходимо дополнительно включать сотрудника правления ЖКХ.

Большое внимание во время осмотров необходимо уделять тем домам и их оборудованию и конструкциям, имеющим физический износ более 60 процентов.

Плановый осмотр жилых домов необходимо проводить:

  • частичные - осмотры, предусматривающие осмотр отдельных частей помещений или здания;
  • общие, в процессе которых происходит осмотр дома в общем, включая внешнее благоустройство, инженерное оборудование и конструкции.

Общие осмотры обязаны происходить дважды: в осенний период (перед началом сезона отопления) и весенний.

Неплановые и внеочередные проверки

Заявки на восстановительные работы после непогодыПосле сильных ветров, дождей, наводнений, обильных снегопадов и иных явлений данного характера, которые вызывают повреждения отдельных частей дома, а также при авариях на наружных коммуникациях или во время выявления деформации инженерных систем и поломки коммуникационного устройства, которые нарушают условия эффективной эксплуатации, обязаны проходить неплановые и внеочередные проверки.

Итоги осмотров обязаны отражаться в специальных журналах по учету технического состояния дома: актах, паспортах, журналах.

В актах осмотров отображаются выявленные во время осмотров (внеочередных, частичных, общих) повреждения и неисправности, а также техническое положение элементов здания или конструкции.

Итоги осенних проверок готовности дома к работе в зимний период отображаются в журнале готовности здания.

Итоги общих проверок состояния жилого фонда, производимых периодически, отображают в актах.

Выявленные при осмотре деформации, дефекты оборудования или конструкций, которые могут снизить устойчивость или несущую способность здания или конструкций, нарушение нормального функционирования или обрушение оборудования, обязаны быть удалены собственником с привлечением компании по содержанию жилого фонда или с иной, привлеченной для выполнения определенного типа работ компанией в заданные сроки.

Компания по обслуживанию жилого фонда обязана принять все меры для организации безопасности жильцов, предупреждению последующего появления деформаций, а также сразу проинформировать о случившемся его владельца или доверенное им лицо.

Проверка обслуживания жилого фонда на основании актов обследования и осмотров обязана в месячный срок:

  • выяснить объемы работ по предстоящему ремонту (по итогам весенней проверки на текущий год и осенней проверки – на будущий год), а также выявить повреждения и неисправности, удаление которых нуждается в капитальном ремонте;
  • составить список (по итогам весенней проверки) мероприятий и выяснить объемы работ, которые нужны для подготовки дома и его коммуникационных систем к эксплуатации в предстоящий зимний период;
  • раздать рекомендации собственникам, арендаторам и нанимателям приватизированных жилых квартир на выполнение происходящего ремонта за свой счет с учетом действующих законодательных документов;
  • выяснить готовность (по итогам осенней проверки) всех домов к эксплуатации зимой.

Удаление небольших неисправностей, а также регулировка и наладка коммуникационного оборудования и санитарных, технических приборов обязаны, как правило, проводиться учреждением по содержанию жилого фонда.

Техническое содержание помещений

Список работ по обслуживанию жилых помещений, выполняемых учреждением по содержанию жилого фонда, находится в приложении 4.

Зачем нужны районные диспетчерские службы ?Для контроля и управления за техническим положением жилого фонда формируются районные диспетчерские станции (РДС) или объединенные диспетчерские станции (ОДС) на группы домов или микрорайоны. Для любой ОДС задается список контролируемых параметров и объектов диспетчеризации инженерных систем.

Сроки выполнения и состав работ отображаются в плане-графике, составляющегося на год, месяц и неделю.

Средства диспетчеризации и автоматизации коммуникационных систем, средства связи, счетчики, контрольно-измерительные устройства обязаны быть установлены с учетом инструкции завода-производителя по проектам, разработанным специализированной компанией и, соответственно, обеспечивать поддержание необходимых режимов работы коммуникационных систем, своевременную передачу сигналов об авариях или нарушениях функций работы, производить измерение показателей работы систем для автоматического или зрительного контроля его работы, полноценную связь диспетчерской и владельцев, арендаторов и нанимателей приватизированных жилых домов, а также диспетчерской с аварийными службами и службами по техническому обслуживанию.

Заявки на поломку

Когда производят текущий ремонт?Заявки на поломку конструкций или коммуникационных систем обязаны рассматриваться в день их поступления, не позже чем на второй день обязано быть организовано их исправление. В случаях, если для исправления поломок потребуется продолжительное время или запасных частей нет в наличии, то нужно о принятых решениях доложить заявителю. Такие же меры обязаны быть приняты и по заявкам, которые получаются с помощью системы диспетчерской связи или по телефону.

Аварийные заявки исправляются в сроки, которые указаны в приложении №2. Заявки, которые связаны с безопасным обеспечением проживания, исправляются в максимально быстром порядке.

Объединенные диспетчерские службы обязаны вести в отдельных книгах учет заявок на оперативное удаление повреждений и неисправностей инженерных систем, строительных конструкций в квартирах и иных элементах дома, контролировать по качеству и срокам исполнения.

Планирование и выполнение текущего ремонта

Специалист по коммуникациям Планирование ремонта домов обязано происходить в соответствии с техническими указаниями по технологии и выполнению текущего ремонта домов и техническими постановлением по планированию текущего профилактического ремонта жилых многоэтажных зданий. Текущий ремонт проводится компаниями по обслуживанию жилого фонда подрядными учреждениями.

Приблизительный список работ, которые являются текущим ремонтом, находится в приложении 7.

Длительность текущего ремонта нужно определять по правилам на каждый тип ремонтных работ оборудования и коммуникаций.

Время проведения ремонта нужно принимать в диапазоне 3-6 лет учитывая группу местных условий, физического износа и капитальности дома.

Опись работ по ремонту на каждое жилое здание, включается в годовой технический план ремонта, согласовывается и разрабатывается с собственником жилого фонда, руководителем или уполномоченным организации по обслуживанию жилого фонда в заданное время.

Текущий ремонт коммуникационных систем жилых домов (системы холодного и горячего снабжения водой, вентиляции и отопления, газоснабжения, электроснабжения, канализации), находящегося на технической эксплуатации специализированных исполнительных организаций коммунального хозяйства, происходит силами этих учреждений.

В домах, подлежащих сносу или намеченных к выполнению капитального ремонта на протяжении ближайших 5 лет, текущий ремонт необходимо ограничивать работами, которые обеспечивают нормальные условия для проживания (наладка коммуникационных систем, подготовка к зимней и весенней работе).

Выполненный ремонт здания подлежит приему комиссией, в состав которой входят представители компании по обслуживанию жилого фонда и владельцев жилого фонда.

Планирование и выполнение капитального ремонта

Организацию капитального ремонта нужно проводить в соответствии с действующими постановлениями.

Ремонтные работы

Как рассчитать расходы потребления энергии, воды, газаВо время капитального ремонта надо проводить комплексное устранение поломок всего изношенного оборудования и элементов дома, смену, замену или восстановление, установку более экономичных и долговечных, улучшение эксплуатационных характеристик жилого фонда, производится экономически целесообразной и технически возможной модернизацией жилых домов с установкой устройств учета воды, тепла, электрической энергии, газа и обеспечения рационального потребления электроэнергии. Приблизительный список работ, производящихся за счет средств, которые предназначаются на капитальный ремонт, указан в приложении 8.

Плановое время начала и завершения ремонта обязаны устанавливаться по правилам длительности капитального ремонта общественных и жилых домов и хозяйственных городских объектов.

Ремонт в зданиях, которые подлежат сносу, благоустройство и восстановление которых производить нецелесообразно, на протяжении предстоящих 10 лет, возможно, проводить в ряде исключения лишь в объёме, который обеспечивает санитарные и безопасные условия нормального проживания в них на оставшееся время.

Характер и объем проектно-сметных документов, порядок разработки ремонта домов, а также сроки сдачи ее подрядной компании обязаны устанавливаться в соответствии с постановлениями.

Проведение техобслуживания жилых домов, где запланирован капитальный ремонт

Во время техобслуживания зданий, которые подготовлены к капитальному ремонту с частичным выселением жильцов, необходимо соблюдаться такие дополнительные мероприятия:

  • Правила работ при капитальном ремонте домазаграждение опасных участков;
  • собственник дома должен информировать проживающих жильцов о сроках начала и завершения ремонта;
  • выключение в отселенных домах газового, электрического, санитарного и технического оборудования;
  • недопущение входа и охрана от посторонних лиц в отселенные дома.

Все дома в аварийном состоянии обязаны обеспечиваться охранными системами, сигнализирующих их разрушение.

Организация сезонной эксплуатации

Задачей подготовки зданий коммунально-жилищного хозяйства к сезонной работе является выполнение сроков и качества проделанных работ по обслуживанию (ремонту и содержанию) жилого фонда, обеспечивающих правовые нормы проживания жильцов и режимов работоспособности коммуникационных систем в зимнее время.

Во время подготовки жилого фонда к работе в зимний период требуется:

  • Этапы подготовки жилых зданий к зимнему периодуорганизовать должную гидроизоляцию цоколя, стен подвала и фундаментов и их соединения со смежными конструкциями, чердачных и подвальных сооружений, лестничных площадок, работоспособность пожарных гидрантов, машинных лифтовых отделений;
  • привести в технически нормальное состояние придомовой участок с обеспечением беспрепятственного вывода талых и атмосферных вод от спусков (вводов), от отмостки, в подвальное помещение и их оконных проемов;
  • исправить поломки фасадов, стен, перегородок чердачных и технических подполий (подвалов), кровли, дверных и оконных конструкций, проездов, а также газоходов, дымоходов, печей отопления, внутренних схем электро-, водо- и теплоснабжения, а также систем с газовыми обогревателями.

Этапы ремонтных работ

Старт подготовки к зимнему сезонуВремя начала и завершения подготовки к зимнему сезону каждого жилого здания, элеваторного теплового узла, теплового пункта и котельной заверяются органом местного управления (по предложению учреждения, которое обслуживает указанный жилой фонд) с учетом окончания всех работ в восточных и северных регионах – к 1 сентября, в южных регионах – к 1 октября, в центральных регионах – до 15 сентября, в числе которых выполнение пробных топок печей и магистралей отопления. Контроль за процессом работ по подготовке к зимнему периоду производят государственные инспекции, владельцы жилого фонда и их доверенные лица, и местные органы управления.

График и план выполнения подготовки жилого фонда и его коммуникационных систем к эксплуатации зимой составляется владельцем жилого фонда или компанией по его техническому обслуживанию и заверяется органами местного управления на основании результатов весенней проверки и недостатков, определенных за прошедшее время.

Во время подготовки жилого фонда к работе в зимнее время организуется:

  • приведение в готовность аварийных служб (оборудования, автотранспорта, инвентаря и инструментов, средств связи, инструктаж сотрудников и запасов материалов);
  • переподготовка и подготовка кадров сотрудников тепловых пунктов, котельных, рабочих текущего ремонта и сотрудников аварийной службы, дворников;
  • в неотапливаемых зданиях производят ремонт изоляции канализации и водопровода, пожарного водопровода;
  • восстановление и подготовка систем внутридомовых схем горячего и холодного снабжения водой, центральной вентиляции и отопления, канализации, газа с указанием месторасположения выключателей и запорной арматуры (для электриков и слесарей по ликвидации поломок и аварий внутридомовых коммуникационных систем).

При наличии воды в подвальных помещениях необходимо ее выкачать, утеплить водомерный узел, разобрать или выключить поливочный водопровод, а также обеспечить постоянную работу колодцев осмотра дворовой сети, канализационных спусков и общих спусков в торцах дома от сборного трубопровода, находящегося в подвале (техническом подполье).

Подготовке к зимней эксплуатации (выполнение гидравлических испытаний, наладка, поверка и ремонт) подлежит полный комплекс оборудования, которое обеспечивает беспрерывную подачу тепла в дома (внутридомовые сети, котельные, системы вентиляции, отопления, местные и групповые тепловые пункты в домах).

Оснащение для для котельныхУзлы, тепловые пункты и котельные обязаны быть обеспечены контрольно-измерительными устройствами, средствами автоматизации, схемами разводки отопительных систем, ГВС, ХВС, регулирующей запорной аппаратурой, конструкциями с указанием эксплуатации оборудования при разных режимах работы (спуске, подпитке, наполнении воды в отопительные системы и т. п.), приточно-вытяжной вентиляцией, режимными картами, техническими паспортами агрегатов, журналами дефектов устройств, журналами записи показателей.

Обязана быть произведена наладка внутриквартальных систем с регулировкой расчетного сечения дросселирующего оборудования на элеваторном тепловом узле.

Оборудование газового хозяйства обязано пройти наладку регуляторов давления и предохранительно-запорных клапанов на зимнее время.

Оборудование систем противопожарных устройств, насосных станций обязано быть укомплектовано резервным и основным оборудованием, организовано автоматизированное включение вспомогательных насосов при отказе главного оборудования, исправно и откорректировано.

В неотапливаемых зданиях во время подготовки к зимнему сезону нужно утеплить пожарный гидрант, узнать состояние и выполнить ремонт изоляции труб ГВС и ЦО, канализации и водопровода.

Начало сезона отопления указывается местными органами управления.

Продухи в технических подпольях и подвалах в зимний сезон можно закрывать лишь в случае сильных похолоданий.

Готовность жилых домов жилищно-коммунального ведомства к работе в зимнее время должна быть подтверждена наличием:

  • актов на готовность работы контрольно-измерительных устройств и автоматики безопасности коммуникационного оборудования и котельных дома;
  • акта готовности здания к эксплуатации в зимнее время (приложение №9);
  • обеспеченности топливом жильцов и котельных до начала сезона отопления: твердого не менее 70% необходимости для сезона отопления, жидкого – с учетом наличия складов, но не меньше среднего расхода за один месяц; запаса отсева для посыпки дорожек с учетом не меньше 3-5 м на 1 тыс. м.;
  • актов исправности работы и технического состояния пожарного оборудования;
  • актов о готовности к зимнему периоду с оценкой качества готовности квартир и домов к зимнему времени и акта по всем объектам, а также актов на наладку, промывку, испытания систем отопления, снабжения водой;
  • актов о подготовке уборочного инвентаря и техники.

До 15 сентября все акты сдаются и утверждаются.

В зимнее время надо обеспечить постоянную работу колодцев осмотра дворовой сети, канализационных спусков и общих спусков в торцах домов от общего трубопровода, находящегося в подвальном помещении.

В летнее время обязаны быть проведены такие работы:

  • Теплоизоляция труб в подвале домапо тепловым системам – ревизия арматуры, промывка систем, замена недостаточной или восстановление разрушенной теплоизоляции труб в подвалах, подземных каналах и камерах (технических подпольях), устранение периодических и постоянных засорений каналов;
  • по котельным – удаление щелей в обмуровке дымоходов и котлов, подготовить контингент сотрудников и произвести доставку топлива: твердого – с учетом 70% необходимости в сезон отопления, жидкого – по заполнению складов, но не меньше среднего запаса на месяц, ревизия оборудования и арматуры, автоматики и устройств КИП. Расчет необходимого объема топлива нужно производить с учетом действующих правовых и нормативных документов. Хранение топлива нужно проводить в соответствии с указанными нормами и правилами;
  • наличие основных инструментов пожаротушения.
  • по системам горячего и отопления снабжения водой – замена недостаточной или восстановление разрушенной теплоизоляции труб в чердаках, подвалах, лестничных клетках и в помещениях санитарных узлов, ревизия кранов и иной запорной арматуры воздухосборников и расширителей. При обнаружении непрогрева радиаторов батарей необходимо произвести их гидропневматическую прочистку. По завершении работ весь комплекс оборудования по тепловому снабжению подлежит эксплуатационной корректировке при пробной топке;
  • по уборочному инвентарю для дворников и технике – замена, ремонт, проверка;
  • по тепловым узлам – ревизия оборудования и арматуры (нагревателей, насосов и т. д.);
  • разъяснение владельцам, арендаторам и нанимателям нежилых и жилых домов правил подготовки жилых помещений к зимнему периоду (замена битых стекол, монтаж прокладок уплотнения в притворах дверных и оконных проемов и т. д.);
  • завоз отсева для посыпки дорожек и соли или ее аналога.

После завершения сезона отопления оборудование тепловых пунктов, сетей и котельных, всех отопительных систем обязано быть протестировано гидравлическим напором в соответствии с указанными нормами.

Выявленные во время испытаний дефекты обязаны быть исправлены, после этого сделаны повторные испытания. Испытания сетей отопления происходят в соответствии с указанными нормами.

Функционирование и организация аварийно-ремонтной службы (АРС), объединенной диспетчерской системы (ОДС).

Правила уборки снега с крышОДС организуют в жилых районах для контроля за работой коммуникационных систем зданий микрорайона и обработке заявок жильцов по удалению мелких повреждений и неисправностей оборудования для нормального функционирования дома. Более этого, в задачу ОДС входят, оперативное принятие мер по организации безопасности населения на участках аварийного состояния систем жилого дома, своевременной уборке придомовых владений, очистке крыши от наледи и снежного покрова.

ОДС производит контроль за работой такого коммуникационного оборудования:

  • горячего водоснабжения и отопительных систем (бойлерных, тепловых узлов, элеваторных пунктах, котельных);
  • лифтов;
  • систем газоснабжения;
  • канализации, систем холодного снабжения водой (водоподкачек, насосных установок);
  • кодовых закрывающий устройств в жилых зданиях;
  • электрических щитовых жилых зданий, дежурного света дворовых территорий, подъездов и лестничных клеток.

Более этого, система диспетчеризации организует:

  • Как диспетчер ОДС держит связьдвухстороннюю громкоговорящую связь с абонентами (дворниками, жильцами, пассажирами лифтов), учреждению по обслуживанию жилого фонда, служебными кабинетами, объектами иного коммуникационного оборудования (пожарная сигнализация, противодымная защита, пожарный водопровод и так далее);
  • уровень загазованности коллекторов и технических подполий;
  • сигнализацию во время открывания дверей чердаков, подвалов, щитовых, машинных помещений лифтов;
  • средства и установку автоматической пожарной защиты домов высокой этажности.

Функционирование ОДС происходит круглосуточно. Служба ОДС производит постоянный контроль за работой коммуникационного оборудования, отмечает его работу в соответствующих книгах и незамедлительно удаляет мелкие аварии и неисправности. Обо всех перерывах и авариях в функционировании систем канализации, водоснабжения, электро- и теплоснабжения в срочном порядке докладывает в аварийную службу организации по техническому обслуживанию жилого фонда, а также в специальные компании, которые обслуживают водопроводно-канализационное, газовое оборудование, лифты и так далее.

Одной из главных задач ОДС является выполнение работ и прием по заявкам жильцов. Прием заявок производится при прямом общении с населением в телефонном режиме, а также при помощи прямой связи по разговорным устройствам, которые устанавливаются в кабинах лифтов и подъездах зданий.

Контроль за проведением работ и регистрация заявок жильцов производится при помощи журнала заявок жильцов или с помощью автоматизированной учетной системы.

Для организации эффективной работы в ОДС обязан находиться комплект рабочей документации на каждый объект, сооружений и сетей, планы подземных систем, схемы всех запорных и отключающих узлов систем оборудования, комплекты ключей от чердачных, подвальных и рабочих помещений зданий.

2.7.6. Старший диспетчер ОДС должен обеспечивать:

  • Функции ОДСвыполнение раз в неделю профилактики линий связи, приборов и аппаратуры без разборки внутренней части устройств;
  • раз в месяц оценивает работу обслуживающей компании относительно выполнения ремонта по заявкам населения;
  • проведение раз в сутки осмотра диспетчерской системы, при этом обратить большое внимание на исправность на пульте ламп сигнализации, реле времени, электрических фотовыключателей, датчиков загазованности;
  • заправку лент в устройства для проведения смазки, вычерчивания диаграмм, заправку устройств чернилами и т. д.;
  • замену перегоревших ламп на пульте диспетчера;
  • производит анализ приходящих заявок и причины их невыполнения;
  • при поломке линий связи, аппаратуры или приборов подачу заявки на ремонт в необходимую специализированную компанию.

АРС

Действия АРС в случае аварииАРС организуются для оперативного исправления отказов, крупных поломок, аварий конструкций и коммуникационного оборудования домов, объектов и сетей, восстановления жилого фонда и организации нормальной работоспособности.

Объектами обслуживания АРС являются жилые здания и общественные заведения, находящиеся на территории микрорайона, независимо от вида собственности. Состав АРС комплектуется с учетом технического состояния и объема обслуживаемого жилого фонда.

Во время поступления сигналов о повреждении или аварии систем канализации, водопровода, телефонной сети, теплоснабжения, вводных шкафов и трансформаторных подстанций, подземной сетевой и электросиловой сети, газового оборудования и газопроводов аварийная служба должна сообщить в определенные специализированные инженерные организации, их аварийные службы и следить за исполнением требуемых работ вышеописанными службами до полного исправления аварий.

Материальная часть и работники аварийной службы обязаны все время быть в полной готовности, обеспечивающей срочный выезд рабочих к месту происшествия в абсолютно любое время.

В здании аварийной службы обязаны быть: адреса и список учреждений, схема района, городские телефоны, книга учета аварий, домашние адреса руководителей ведомств, их служебные и домашние телефоны.

В праздничные дни и нерабочее время АРС вместе с ДСО по обслуживанию жилого фонда организуют своевременное исправление аварий коммуникационных систем в жилых зданиях и на обслуживаемых участках, а также принимает технически-организационные решения во время угрозы стихийных бедствий (сильные снегопады, ураганы, резкие снижения температур, обледенение дорог и т.д.); о выполненных мерах докладывается руководству вышестоящей ДСО и руководству местному органу самоуправления.

АРС производит:

  • исправление аварийных поломок канализации, отопления и водопровода, которые находятся на обслуживании или в собственности жилищных компаний, обслуживаемых АРС;
  • содержание прикрепленной за АРС техники в рабочем состоянии и эксплуатирования ее по прямому предназначению.
  • Чем занимается АРС?срочную очистку засоров мусоропроводов и канализации внутридомовых строений;
  • в нерабочее время организация безопасности населения при выявлении аварийного положения строительных конструкций дома с помощью ограждения опасных участков, разрушения свисающих конструкций, которые в аварийном состоянии либо же выполнения данных мер с помощью органов местного управления по переселению жильцов из зданий, которые угрожают безопасности проживания;
  • исправление повреждений во внутренних системах электрического снабжения, которое находится в собственности жилищных компаний, обслуживаемых АРС.

Содержание придомовой зоны и квартир

Правила и нормы правильного содержания помещений

Техническое обслуживание зданийИнженерные и технические сотрудники учреждений по обслуживанию жилого фонда при периодических проверках подсобных и жилых помещений и регулировании коммуникационного оборудования обязаны обратить внимание в помещениях на техническое состояние оборудования и заграждающих конструкций, санитарное состояние и температурный и влажностный режим.

Квартиры нужно содержать чистыми при кратности воздухообмена, влажности воздуха и температуре в соответствии с учетом действующих норм и правил.

Удаление конденсата в кухнях и санузлах, на трубах канализации и водопровода необходимо добиваться частым проветриванием комнат при полностью раскрытых отверстиях вентиляции. При недостаточности вышеописанных мер, трубопроводы необходимо гидроизолировать и утеплять.

Для повышения воздухообмена в комнатах необходимо использовать местное приточное оборудование (каналы в поверхности стен, подоконные приточные системы, каналы вентиляции в обустройстве печей и т. д.). Арендаторам квартир рекомендуется монтировать вентиляторы в вытяжные отверстия.

Для устройства необходимого температурного и влажностного режима внешних стен нельзя: в первые 2 года эксплуатации вешать на наружные стены картины и ковры, ставить к ним вплотную громоздкую мебель, тем более в наружных углах.

Недопустимо использование электрических и газовых плит для нагрева жилища.

Организация содержания лестничных площадок

Организация содержания лестничных площадок включает:

  • Ремонт в подъездекапитальный ремонт в комплексе выборочного или капитального ремонта;
  • оборудование комнат для консьержек с проведением телефона;
  • техническое обслуживание (внеплановые и плановые проверки, подготовка к сезонной работе, текущий ремонт домового оборудования, коммуникационных систем и конструктивных частей);
  • обслуживание мусоропроводов;
  • мероприятия, которые обеспечивают на лестничных клетках нормативно-влажностный режим;
  • обслуживание лифтового хозяйства;
  • обслуживание самозакрывающихся устройств и автоматизированного запирающегося оборудования входных дверей;
  • список дежурства в подъездах;
  • обслуживание ДУ.

Организация содержания и обслуживания жилого фонда обязана обеспечивать:

  • на лестничных площадках достаточный температурный и влажностный режим;
  • необходимую санитарную организацию лестничных площадок;
  • рабочее состояние приборов отопления, строительных конструкций и трубопроводов, которые находятся на лестничных площадках.

Двери и окна лестничных площадок обязаны иметь плотно подогнанные притворы с установкой прокладок уплотнения.

Лестничные площадки обязаны периодически проветриваться при помощи оконных створок, фрамуг или форточек одновременно на первом и последнем этаже, а также с помощью вентиляционных шахт и каналов.

Лестничные площадки обязаны иметь воздухообмен и температуру воздуха с учетом установленных правил и норм.

Нормы по освещенности в подъездеОсвещение лестничных площадок обязано приниматься по установленным нормативам.

Периоды основных работ, которые выполняются при уборке лестничных площадок, должны определяться в определенном порядке.

Во время сухой уборки лестничных площадок, вакуумных систем и мойки пола лестничных маршей и пролетов, а также обметание приборов отопления, подоконников, стен и пола и т.п. надо производить работы не реже раза в пять дней, а стен - не реже двух раз в год. Влажную уборку в данном случае надо проводить ежемесячно.

Покраску лестничных площадок необходимо делать безводными высококачественными, улучшенными составами:

  • не допускается на участках искривления линий, сопряжения поверхностей, закраски качественной окраской в разные цвета;
  • не допускаются потеки, пятна, отслоения, просвечивание ниже находящихся слоев краски;
  • поверхности, покрашенные безводными малярными составами, обязаны иметь матовую, глянцевую или однотонную поверхность.

Период времени проведения ремонта подъездов обязан соблюдаться раз в 4-6 лет с учетом от физического износа и классификации дома.

В домах из дерева, потолки, стены коридоров и лестничных площадок с внутренней стороны необходимо покрывать огнезащитным составом или поштукатурить.

Входные наружные двери на лестничные площадки и в подъезды обязаны быть оборудованы ограничителями хода (остановы), а также самозакрывающимися приборами (доводчики).

Для уменьшения тепловых потерь и шумов от ударов дверей, во время отсутствия самозакрывающегося оборудования в дверных притворах надо установить упругие прокладки уплотнения.

Устройство приподъездной территории На участке перед дверями необходимо поставить железные решетки и скребки для чистки обуви от мусора и грязи.

Тамбуры лестничных площадок и наружные участки около входных дверей надо систематически чистить от наледи и снежного покрова.

В многоквартирных домах (более десяти этажей) в незадымляемые лестничные площадки, двери обязаны иметь автоматизированные закрыватели без запорного оборудования. Входы из лестничных площадок на крышу или чердак обязаны отвечать установленным проектным нормам.

Эксплуатация лестничных площадок, а также помещений под первым лестничным маршем для размещения кладовых, мастерских и иных целей запрещается.

Под лестничным маршем в цокольном и первом этажах возможно обустройство лишь помещений для водомерных узлов, узлов управления магистрального отопления и электрических щитков, заграждаемых несгораемыми конструкциями.

Установка на лестничных клетках инвентаря, оборудования, бытовых вещей и иных предметов запрещается. Входы на чердаки и лестничные площадки, а также проходы к пожарному инвентарю и оборудованию не должны быть загороженными.

При выявлении поломки газовых труб, которые выходят на лестничную площадку, нужно незамедлительно оповестить аварийную службу, учреждения по эксплуатации газового оборудования и при этом организовать активное проветривание лестничных площадок.

Находящиеся на лестничных площадках шкафы с электроизмерительными устройствами и электрическими щитками, а также электромонтажные ниши обязаны быть постоянно закрыты.

Обслуживание чердачных помещений

На чердаке должен быть порядокУчреждения по содержанию жилого фонда обязаны обеспечить:

  • чистоту и возможность прохода к любым элементам помещения на чердаке;
  • температурный и влажностный показатель чердаков, который не допускает образование конденсата на поверхности заграждающих конструкций.

Чердаки обязаны иметь необходимый температурный и влажностный режим:

  • в утепленных чердачных помещениях – с учетом расчета, но не менее 12 градусов Цельсия;
  • в неотапливаемых чердачных помещениях – с учетом расчета, который исключает образование влаги на заграждающих конструкциях, но не больше чем на 4 градуса Цельсия температуры воздуха снаружи.

Чердаки обязаны иметь приставные лестницы и проходные доски для выхода на крышу, люки и двери с плотно подогнанными затворами.

Чердаки не должны быть завалены домашним оборудованием и другими вещами, а также строительным мусором.

Как попасть на крышу?Люки выхода на крышу или входные двери (для чердаков с расширительными, напорными и запасными баками) обязаны быть оборудованы прокладками уплотнения, утеплены, постоянно закрыты на ключ (комплект ключей нужно хранить у диспетчера ОДС либо в помещении техника-мастера организации по содержанию жилого фонда, а также в одной из близ находящейся квартире верхнего этажа), для этого делается надпись на двери.

Вход на крышу и в чердачное помещение необходимо разрешать лишь сотрудникам организаций по организации жилого фонда, занятым непосредственно техническим надсмотром и производящим работы по ремонту, а также сотрудникам эксплуатационных служб, у которых оборудование находится в чердачном помещении и на крыше.

В утепленных чердачных помещениях необходимо производить:

  • побелку внутренних поверхностей шахт вентиляции, стен, дымовых труб, потолка раз в 3 года;
  • полную дезинфекцию чердака при выявлении насекомых;
  • уборку чердачного помещения от мусора не менее чем раз в год с чисткой металлических сеток на входе шахты и на головке каналов вентиляции.

Эксплуатация чердаков под складские помещения, для сушки белья и под мастерские запрещена.

Организация содержание технических подполий и подвальных помещений

Учреждение по обслуживанию жилого фонда обязано обеспечить:

  • Как избавиться от грызунов в подвалезащиту подвала от проникновения собак, кошек, грызунов.
  • чистоту и возможность подхода к любым элементам технического подполья и подвального помещения;
  • температурный и влажностный показатель технических подполий и подвальных помещений, который препятствует образованию конденсата на поверхностях заграждающих систем.

Технические подполья и подвальные сооружения обязаны иметь температурный и влажностный режим с учетом установленных правил и норм.

Технические подполья и подвальные помещения обязаны проветриваться постоянно на протяжении всего года при помощи отверстий вентиляции в цоколе и окнах, вытяжных каналов или иных устройств при организации не меньше чем однократной циркуляции воздуха.

Продухи в цоколях дома обязаны быть открыты. Проветривание подвального помещения необходимо производить в не морозную и сухую погоду.

При образовании на поверхностях коммуникаций конденсата или возникновении плесени надо убрать источники влажности воздуха и организовать активное проветривание технического подполья или подвального помещения через двери и окна, оборудуя в них оконные конструкции или дверные полотна с жалюзи или решетками.

В подпольях и подвальных помещений с глухими стенами, если необходимо, нужно пробить в цоколе не меньше двух отверстий вентиляции в каждой части дома, оборудовав их в противоположных частях и обустроив вытяжными вентиляторами или жалюзийными решетками.

Замок на двери подвалаВнешние двери в подвальное сооружение и техническое подполье обязаны быть закрыты на ключ (ключи находятся в организациях по сохранности жилого фонда, у дворника, ОДС, сотрудников, которые живут в этих домах), о месте нахождении ключей делается надпись на двери.

Проход к транзитным коммуникационным системам, которые находятся в помещении, представителей специализированных организаций по сохранности коммунального городского хозяйства и жилого фонда обязан быть обеспечен ежесуточно.

Запрещается обустраивать в подвалах склады взрывоопасных и горючих веществ, а также располагать иные хозяйственные склады, когда вход в данные помещения производится из общих лестничных площадок.

На все отверстия, каналы и проемы технического подполья обязаны быть постановлены сетки (диаметр ячейки 5 мм), которые защищают здания от прохода грызунов и других мелких животных.

С учетом санитарных требований и норм, организация по сохранению жилого фонда обязана периодически проводить дезинфекцию и дератизацию по уничтожению насекомых и грызунов в общественных местах пользования, технических подпольях, подвалах.

Благоустройство жилых домов и придомового участка

На жилых фасадах домов с учетом проекта, заверенным районной, городской архитектурной службой Госстрой, устанавливают указатели наименования площади, переулка, улицы и так далее.

Указатели

Указатели на подъездеУказатели с наименованием номеров подъездов и квартир, которые находятся в этом подъезде, обязаны размещаться у входа на лестничную площадку или в подъезд. Они обязаны быть расположены однотипно в любом подъезде, микрорайоне и доме.

Указатели с номерами квартир необходимо располагать на двери любой квартиры (причем нужно брать во внимание установленную для этого домовладения нумеровку квартир).

Таблички нахождения пожарных кранов, указатели нахождения геодезических знаков, полигонометрические указатели (стенные реперы) необходимо устанавливать на цоколях домов, камер, колодцев и магистралей канализационной и водопроводной сети. Таблички месторасположения подземного газопровода и иные указатели нахождения объектов домового хозяйства, всевозможные сигнальные устройства, возможно, устанавливать на фасадах домов с условием сохранения его отделки.

Держатели флагов необходимо располагать по проекту на фасаде любого дома, заверенного районной, городской архитектурной службой Госстроя.

Ремонт вышеперечисленных табличек и держателей флагов обязаны проводить организации по сохранению жилого фонда по мере надобности. За исправность и сохранность знаков обязаны отвечать компании, установившие их.

Установка мемориальных досок на фасадах домов, объясняющие названия некоторых площадей, городских проездов, улиц, возможно по решению органов местного управления.

Учреждения по сохранению жилого фонда обязаны вывешивать в месте, доступном для населения, перечни таких организаций с описанием их номеров телефонов и адресов:

  • районного или городского жилищного ведомства;
  • органов местного управления;
  • жилищно-инспекционных государственных органов;
  • отделения полиции;
  • пожарной охраны;
  • службы газового ведомства;
  • скорой помощи;
  • аварийных служб домового владения, в обязанностях которых находится устранение аварий в жилых зданиях;
  • эпидемиологической и санитарной станции.

Учреждения по обслуживанию жилого фонда обязаны следить за недопущением:

  • вывешивания ковров, одежды, белья и других предметов на свободных участках земли, которые выходят на городской проезд;
  • загромождения лоджий домашними предметами обихода (дровами, тарой, мебелью и так далее);
  • самовольного строительства небольших дворовых конструкций (оград, гаражей), переделки лоджий и балконов;
  • мытья автомобилей на придомовом участке;
  • загораживание дворового участка бытовым и строительным мусором, металлическим ломом, золой, шлаком и иными отходами;
  • покраску оконных переплетов с внешней стороны краской (выбор расцветки металлопластиковых окон), которая различается по цвету от проектного для этого дома;
  • крепеж к стенам дома разных вывесок, подвесок, флагштоков, растяжек, указателей и иных устройств, монтаж спутниковых антенн и кондиционеров без необходимого разрешения;
  • выливания помоев во дворы, выкидывание навоза, пищевых и иных мусорных отходов, а также сжигания или закапывания его во дворах.

Временное складирование стройматериалов на участке домовладения возможно только при условии сохранности пожарных проездов, не затемнения окон квартир и сохранения насаждений.

Склад тары торговых комплексов и иных арендаторов, которые находятся в жилых домах, на открытом участке домовладения запрещен.

Придомовая территория

Придомовая территория любого домовладения обязана иметь:

  • Игровая площадка во двореспортивные и игровые площадки с озеленением и требуемым оборудованием небольших архитектурных форм для детского зимнего и летнего отдыха;
  • место для отдыха взрослых;
  • хозяйственную территорию для чистки ковров и одежды, сушки белья и остальных бытовых предметов.

На хозяйственной площадке обязаны находиться штанги для просушки одежды, столбы с устройством для просушки белья, ящик с песком, вешалки, стол с лавкой и бачок для мусора. Площадку необходимо загородить живой изгородью. Благоустройство и обустройство площадок, элементов оформления мест отдыха и иных нужно производить с учетом установленного постановления.

Расположение и обустройство на территории организации по сохранению жилого фонда мест для выгула собак, возможно по согласованию с соответствующими учреждениями в нормативном и правовом постановлении.

Организация уборки. Уборка придомового участка

Обязанности дворникаОрганизация уборки садов, площадок, дорог, дворов, тротуаров, внутриквартальных и дворовых проездов территорий обязана производиться организациями по сохранению жилого фонда; чистить тротуары могут специализированные компании.

Участки, которые недопустимы для уборочных автомобилей, обязаны очищаться вручную до начала работы автомашин, с труднодоступных участков допускается перекидывать снег на полосу, убираемую автотехникой.

На участках выезда и съезда уборочной техники на тротуаре обязаны находиться пандусы из асфальтобетона либо локальное снижение бортового камня. Размер пандуса обязан быть больше на 50 см ширины автотехники.

Компании по сохранению жилого фонда обязаны создать свободный подход к люкам обзорных колодцев и узлам регулировки коммуникационными сетями, а также кранам пожарного снабжения (водоемы, пожарные гидранты), находящимися на обслуживаемом участке.

Оборудование и материалы во дворах необходимо складировать на специально оборудованных зонах.

Период времени уборки тротуаров указывается местным органом управления с учетом интенсивности передвижения пешеходов по дорожкам.

Тротуарные дорожки шириной больше 3,5 метра, а также дворы и внутриквартальные проезды необходимо убирать технически транспортом, который предназначен для проезжего участка улиц (при допустимых несущих покрытиях дороги).

Уборка территорий возле дома обязана проходить в такой последовательности: в первую очередь убирать, а в случае высокой скользкости и гололеде посыпать отсевом пешеходные дорожки, тротуары, а после дворовые участки.

3.6.9. Уборку, помимо снегоочистки, производимой при снегопадах, нужно проводить в определенном режиме, в вечернее и утреннее время.

На тропинках I класса возможна механическая уборка на высоких скоростях (8-9 км/ч) с условием безопасности передвижения пешеходов.

Механическую уборку придомового участка допускается делать в дневное время со скоростью автомобильной техники до четырех км/час.

Объём работ по уборке в зимнее и летнее время необходимо определять по площадям с учетом способа покрытия придомового участка, указанным в техническом паспорте на земельный участок или жилое здание (или дома).

Уборка в летнее время

Летняя уборка территорииУборка придомового участка в летнее время: мойка, подметание или поливка вручную либо при помощи специальных машин обязана производиться преимущественно в поздние вечерние и ранние утренние часы. Мойку тропинок необходимо проводить лишь на открытых тропинках, которые непосредственно граничат с прилотковым участком и по направлению от дома к проезжей части.

Мойка тропинок обязана быть завершена до выполнения данной работы на проезжей части, для этого время уборки тропинок обязано быть связано с графиком проезда поливочно-моечных автомобилей.

Полив тротуаров в летнее время обязан происходить по мере надобности, но не меньше двух раз в день.

При наличии специфических местных условий, которые вызывают высокую засоренность, периодичность произведения уборочных работ может приниматься до 3-х раз.

Периодичное время выполнения уборочных работ зависит от активности передвижения и указывается в соответствующем постановлении.

Процесс уборки территорий в летнее время обязан заканчиваться в установленные сроки.

Уборка в зимнее время

Уборка во двореПериодичное время выполнения уборочных работ по очистке тропинок во время снегопада (подметание снега, сдвижка). Скапливающийся снег на крышах обязан по мере надобности скидываться на землю и перебрасываться в прилотковую полосу, а на больших тротуарах собираться в кучи.

Уборка покрытий во время отсутствия снегопада от снега приносного происхождения обязана происходить в утренние ранние часы автомобильной техникой с плужно-щеточной конструкцией, периодичное время исполнения один раз в несколько суток с учетом класса тротуаров.

Очищаемый снег обязан перемещаться с тропинок на проезжую дорогу в прилотковую полосу, а в дворовых участках – к зоне складирования снега.

Перемещенный с внутриквартальных подъездов снег необходимо складывать в валы и кучи, находящиеся параллельно бортовому камню либо укладывать вдоль проезда с помощью роторных очистителей снега.

На тропинках шириной больше 6 метров, отделенных от проезжей уличной части газонами, возможно, передвигать снег на вал на центр тротуара для дальнейшей уборки.

Процесс укладки снега в кучи и валы обязан быть завершен на тротуарах 1-2 классов не позже 6 часов со времени завершения снегопада, а на других территориях - не позже 11 часов.

Места дворов и тротуаров, которые покрыты уплотненным снегом, надо убирать в самые короткие сроки, чаще всего рыхлителями и скалывателями уплотненного снега. Уборка и сгребание скола обязаны проводиться вместе со скалыванием либо сразу же после него и укладываться вместе со снегом на определенных участках.

Снег, который собирается на внутриквартальных проездах, во дворах учитывая местные условия на отдельно расположенных улицах, допускается укладывать на свободных территориях и на газонах при обеспечении сохранности различных насаждений.

Снег во время ручной уборки внутриквартальных (брусчатых и асфальтовых) тротуаров и проездов обязан полностью удаляться под скребок. Во время отсутствия усовершенствованных покрытий снег необходимо удалять под движок, оставляя часть снега для его дальнейшего уплотнения и протаптывания.

При значительной скользкости посыпка покрытий дороги пескосоляной смесью обязана происходить с помощью распределителей с учетом 0.3-0.5 кг/метр.

Время выполнения обработки покрытий дорог пескосоляной смесью основных территорий не должно быть более 1,4 часа, а время завершения работ – 3 ч.

Разрыхленные после обработки льдообразования обязаны быть передвинуты или удалены плужно-щеточными очистителями снега, не допуская их попадания на газоны, под деревья или на открытый грунт.

Насыпку покрытий необходимо проводить среднезернистым или крупнозернистым песком, который не содержит глинистых примесей и камней. Песок обязан быть просеян сквозь сито с отверстиями сечением 5 миллиметров и предварительно перемешан с поваренной солью в объеме 6-9% общего веса песка.

Учреждения по сохранности жилого фонда с приходом весны обязаны организовать:

  • общую чистку дворовых участков после завершения таяния снега, удаляя и собирая мусор, оставшийся лед и снег;
  • периодический выгон талой воды к приемным колодцам и люкам ливневой канализации;
  • расчистку и промывку канавок для обеспечения выхода воды на участках, где это необходимо для нормального вывода талых вод.

Особенности уборки в зимний период в городах северного региона

Уборка придомовой территории зимойВ населенных пунктах с сильными метелями, снегопадами и переносами снега обязаны быть предварительно определенны заносимые зоны снегом, разработаны и произведены меры, снижающие данные снежные образования.

Дорожные покрытия обязаны быть полностью отремонтированы до прихода холодов, удалены предметы и материалы, которые могут поспособствовать появлению заносов или вызывать неисправность очистителей снега.

Периодическое время чистки тропинок от снега при значительных интенсивных снегопадах и снегопереносах вне зависимости от их класса, определяется по таблице, уборка сокращается в определенных случаях и должна происходить постоянно.

В данном случае на больших тротуарах возможно складирование снега при сохранении свободной полосы для пешеходов шириной не меньше 2,5 метра.

Выполнение работ по уборке дорог населенных пунктов во время продолжительных снегопадов активностью больше 7 мм/ч, значительных снегопереносах и иных экстремальных условиях, обязано производиться в соответствии с постановлением об аварийном мероприятии.

Сбор мусора и вторичных отходов, санитарная уборка

Учреждения по сохранению жилого фонда обязаны обеспечивать:

  • Какие баки предназначены для хранения мусора во дворесистематическое наблюдение за санитарным состоянием и своевременную уборку участка;
  • установку на ведомственной территории сборников для твердого мусора, а в неканализированных домах иметь, помимо этого, выгребы или сборники для жидких отходов;
  • свободный въезд и освещение около площадок под установку мусоросборников и контейнеров;
  • организацию вывоза мусора и контроль за исполнением графика вывоза отходов;
  • проведение среди жильцов популярной разъяснительной работы по организации очистки территории;
  • содержание в должном состоянии мусоросборников и контейнеров для отходов (помимо бункеров и контейнеров, которые находятся на балансе иных организаций) без загрязнения территории и переполнения.

Сборку бытовых отходов надо производить в:

  • емкости объемом до 800 литров – для жилых домов с количеством больше 200 человек;
  • переносные стальные мусоросборники объемом до 100 литров, находящихся под навесом, для домов с количеством жильцов до 200 человек.

В роли временной меры, во время отсутствия стальных мусоросборников, возможно обустройство емкостей для крупногабаритных отходов и съемных деревянных ящиков без днища с загрузочными люками 5х5 см.

Временные сборники мусора обязаны быть плотными, а крышки и стенки – покрашены устойчивыми красителями.

Покраска всех стальных мусоросборников обязана происходить ежегодно не реже 2-х раз – осенью и весной.

Контейнеры для сборки мусора всех видов обязаны находиться на асфальтированной или бетонированной площадке, чаще всего с ограждением из обычных железобетонных плит или иных материалов с посадкой возле площадки насаждений.

Территория для мусоросборников на колесиках обязана оборудоваться пандусом от проезжей дороги и бордюром или заграждением высотой 9-11 см, которое исключает возможность скатывания емкости на проезжую часть.

Въезды к участкам, на которых находятся стационарные мусоросборники и контейнеры, обязаны освещаться и иметь покрытие дороги, учитывая разворот автомобиля и выпуска стрелы манипулятора или подъемника контейнера.

При установке на площадке до 6-ти переносных емкостей для мусора обязана быть обеспечена их доставка к зоне подъезда мусоровозных автомобилей.

Контейнеры для сбора мусора нужно устанавливать на расстоянии от дверей и окон домов не меньше 25 метров, но не больше 110 метров от выходных въездов.

Емкость и количество мусоросборников во дворе определяется в установленных правилах и нормах.

Удаление твердых отходов в неканализированных домохозяйствах необходимо проводить отдельно в металлические небольшие емкости, которые обязаны выноситься проживающими в заданное время к месту сбора мусоровоза.

В случае осложнения эксплуатации железных мусоросборников при отрицательных температурах возможно использование съемных деревянных коробок без днища вместимостью до 1 метра, размещенных на асфальтированной или бетонированной территории.

Для сбора помоев и жидких отходов на участках не канализованных домохозяйств необходимо устраивать помойницы, чаще всего объединенные с общим выгребом и дворовыми уборными.

Правила уборки для помещений уборнойВ общественных уборных помещение обязано иметь гладкие полы и стены, которые допускают их промывку. Уборные обязаны иметь вытяжную вентиляцию и электрическое и естественное освещение. Допускается обустраивать внутриквартальные неотапливаемые уборные, а также теплые уборные с унитазом со сливом из ведра.

Слив унитазов неканализованных уборных с помощью водопроводов запрещен.

Помойницы обязаны иметь загрузочные открывающиеся люки с находящимися под ними решетками с сечением до 25 миллиметров.

Выливание помоев и сбор отходов в железные мусоросборники запрещен. Влажные отходы, которые оседают на решетках помойниц, обязаны перекладываться дворниками в емкости для сборки мусора только во время прибытия машины для вывоза мусора.

Объем выгребов во время очистки раз в месяц надо определять с учетом одного жильца (либо трех людей, которые приходят на работу):

  • в дворовых помойницах и уборных с выгребом – 0.26-0.36 метра;
  • со сливом унитаза из ведра – 0.25-0.27 метра;
  • в уборных без слива – 0.1 метра.

В остальных случаях необходимо добавлять 25 % на неравномерность наполнения.

Выгреба в домах

Глубину выгребов необходимо брать 1,3-3,2 метра с учетом определенных условий.

Из чего можно делать выгребаВыгребы обязаны быть водонепроницаемыми, бетонными, кирпичными либо же деревянными с непременным обустройством "замка" из мятой и жирной глины слоем 0.35 метра и под днищем выгреба, и вокруг стенок. Выгреба обязаны иметь двойные плотные люки, стандартные чугунные круглые или деревянные 0,6х0,9 метра.

Выгреба в домах, которые присоединяются к сети канализации, в дальнейшем обязаны быть полностью почищены от содержимого, ямы засыпаны землей и утрамбованы, днища и стенки разобраны.

Старая мебель, крупногабаритные отходы, остатки от прошедшего ремонта квартир, велосипеды и т. д. обязаны собираться на специально созданные площади или в накопительные бункеры и по заявкам организаций по сохранению жилого фонда вывозиться грузовым автотранспортом или мусорными машинами для крупногабаритных отходов.

Сжигание любых типов отходов в мусоросборниках и на территории домовладений запрещено.

На участке любого домохозяйства обязаны быть установлены урны, которые соответствуют утвержденному органом местного управления образцу. Дистанция между урнами обязана быть не меньше 50 метров на тротуарах 3 класса, не больше 100 метров – на других тротуарах, во дворах, на участках вероятного появления мелких отходов (около входов в магазин и так далее).

Урны необходимо чистить от отходов на протяжении дня по мере надобности, но не менее раза в день, а при утренней уборке промывать по мере возможности.

Покраску урны необходимо возобновлять не реже раза за текущий год.

В уборных, которые находятся на не канализованной территории домохозяйства, обязана ежедневно происходить дезинфекция и уборка помещений 20%-ным раствором извести хлора.

Озеленение придомовых участков

Работа по озеленениюОзеленение придомовых участков происходит после чистки последней от остатков мусора, строительных материалов, прокладки дорог, прокладки подземных сооружений и коммуникаций, тротуаров, проездов, обустройства оград и площадок.

Вырубка или пересадка кустарников и деревьев, в том числе больных и сухостойных, без необходимого постановления запрещено.

Сохранение насаждений на участке домохозяйств и необходимый уход за ними производится организацией по сохранению жилого фонда или на договорном основании – специализированной компанией.

Нежелательно производить посадку женских видов шелковиц, тополей и иных деревьев, которые засоряют воздух и территорию в момент плодоношения.

Озеленение участков домохозяйств, находящихся в регионах Крайнего Севера и Восточной Сибири, обязано происходить, учитывая наличие постоянной мерзлоты, бедности грунта элементами питания и перегноем, возможного засоления земли и бесструктурности, согласно рекомендациям по приемам использования и создания насаждений кустарников и деревьев в разных регионах Крайнего Севера.

Цветы на лоджииЦветочные ящики устанавливать на балконах и лоджиях в соответствии с разработкой проекта. Менять оформление балконов и лоджий и ставить другие кронштейны для крепления ящиков цветков возможно только по проекту и разрешению местными органами управления.

Заполнение водой находящихся на территории домохозяйств бассейнов и водоемов, приведение в эксплуатацию фонтанов необходимо проводить весной с приходом среднесуточной температуры за прошедшие 5 дней более 17 градусов Цельсия.

О появлении на насаждениях кустарников и деревьев болезней и вредителей, организации по сохранению жилого фонда обязаны довести до сведения учреждений по защите насаждений и организовать способы борьбы с ними согласно рекомендациям мастеров.

Отключение временной сети водопровода и спуск из нее воды, укрытие и снятие скульптуры, слив воды из бассейна, необходимо производить с наступлением утренних и ночных заморозков с температурой меньше 2 градусов Цельсия.

Площадки и дорожки в зимнее время обязаны чиститься от снега, скользкие участки посыпаться отсевом. Чистый и рыхлый снег с дорожек и площадок необходимо раскидывать равномерным слоем на газоны (раскидывать снег на бровках и возле жилых изгородей запрещено).

Снежный покров на озелененных улицах, который содержит химические вещества, необходимо складировать на осевой стороне проезжей дороги, на участке дороги, которая примыкает к бордюрному камню либо на свободных от насаждений участках возле проезжей дороги.

При перекидке снега, который содержит химические вещества, на участок, занятый насаждениями, нужно использовать места вне проекции стволов деревьев, не допуская попадания снега непосредственно в лунки деревьев.

Укладывать материалы в зонах, которые заняты насаждениями, засорять дорожки, газоны и цветники отходами, привязывать к деревьям провода и веревки, повреждать зеленые насаждения, крепить рекламные щиты, подвешивать гамаки и т. д. запрещено.

Хозяева озелененных участков должны:

  • в сухую погоду и в летнее время поливать цветники, газоны, кустарники и деревья;
  • организовать сохранность насаждений;
  • провести объяснительную работу среди жильцов о необходимости бережливого отношения к насаждениям;
  • новые насаждения кустарников и деревьев, перепланировку с размещением оборудования и изменением сети дорожек проводить лишь по проектам, которые согласованы в установленном порядке с четким выполнением агротехнических условий Госстроя;
  • защитить вытаптывание газонов и складирования в этих местах стройматериалов, мусора, песка, сколов льда, снега и так далее;
  • при оборудовании водоемов на озелененных участках сохранять их в чистоте и делать их капитальную чистку не реже раза за 15 лет;
  • в любых случаях пересадку и вырубку кустарников и деревьев, производимых во время ремонта и содержания, производить в соответствии с требованиями регламента и данных правил.

На озелененных участках нельзя:

  • использовать чистый торф в роли растительной почвы;
  • складировать какие-либо материалы;
  • применять роторные снегоочистительные устройства для переноса снега на насаждения, применение роторных устройств на уборке озелененных площадей и улиц возможно только при наличии на устройствах специального направляющего оборудования, которое предотвращает попадание снега на кустарники;
  • устраивать свалки льда, снега и мусора, кроме чистого снега, который перекидывается после расчистки садово-парковых тропинок;
  • Нельзя жечь листьяжечь листья, сметать их в лотки во время листопада, засыпать листьями стволы кустарников и деревьев (необходимо их складировать в кучи, не допуская сметания на улицы, вывозить в специально отведенные зоны для компостирования либо отвозить на свалку);
  • скидывать снег с кровли на участки, которые заняты насаждениями, без создания мер, обеспечивающих защиту кустарников и деревьев;
  • скидывать смет и иные загрязнения на газоны;
  • посыпать химическими веществами прогулочные и проезжие дороги, тротуары и другие покрытия, запрещенные к использованию;
  • нарушать пожарную безопасность и разжигать костры;
  • устраивать игры, лежать, сидеть и ходить на газонах (кроме луговых);
  • добывать из деревьев смолу, сок, делать надписи, надрезы и наносить иные повреждения;
  • вешать на деревьях веревки для сушки белья, качели, гамаки, забивать в стволы гвозди, крепить электропровода, рекламные щиты, флажковые гирлянды, электрические гирлянды из лампочек, колючую проволоку и иные ограждения, которые смогут навредить деревьям;
  • стоянка и проезд мотоциклов, авто и иных видов транспорта (помимо общественных транзитных дорог и дорог, которые предназначаются для эксплуатации хозяйства);
  • делать разрытия для укладки коммуникационных систем без разрешения в необходимом порядке.
  • Новые насаждения, тем более деревьев на придомовых участках, необходимо делать по проектам в установленном нормативном порядке.

Ремонт конструкций и техобслуживание

Стены подвалов и фундаменты

Учреждения по сохранению жилого фонда обязаны обеспечить:

  • рабочее состояние стен подвальных помещений и фундаментов жилых домов;
  • рабочее состояние наружных и внутридомовых дренажей;
  • необходимый температурный и влажностный показатель технических подполий и подвальных помещений;
  • Устройство продухов в подвале жилого дома, их основные функциине допускать замачивания и сырости почвы фундаментов, оснований и конструкций технических подполий и подвальных помещений;
  • исправление повреждений стен подвального помещения и фундаментов по мере определения, не допуская их последующего развития.

Технические сотрудники и инженеры организаций по сохранению жилого фонда обязаны знать нормативные требования и проектные характеристики к основаниям сооружений и зданий, несущую способность почвы оснований, глубину заложения и прочностные характеристики фундаментов, глубину замерзания и уровень подземных вод.

Ремонт фундаментов

Ремонт фундамента многоквартирного дома проводится после подробного обследования с применением неразрушающих методик и специальных инструментовВо время появления признаков неравномерной просадки фундамента нужно сделать осмотр дома, постановить на трещины маяки, выполнить меры по определению причин деформации и их исправлению. Обследование состояния почвы, конструкции стен подвальных помещений и фундаментов, чаще всего происходит по договору специализированными компаниями.

Подвалы обязаны быть чистыми, сухими, иметь вентиляцию и освещение.

Температура должна находиться не менее + 5С, влажность воздуха – не более 65 процентов.

Размер продухов обязан составлять приблизительно 1/400 размера пола технического подполья или подвального помещения. Устанавливаются продухи на противоположных участках для сквозного проветривания (не меньше двух продухов на любой секции здания), желательно на продухи навесить решетки или жалюзи.

С целью защиты конструкций от образования плесени и конденсата, а также удаления тухлого запаха, нужно организовывать постоянное сквозное проветривание, открыв все двери, люки и продухи в не морозную и сухую погоду.

Поверхности стен приямков обязаны быть не меньше чем на 16 сантиметров больше уровня отмостки и тротуара. Чистка мусора от снега происходит не реже раза в месяц. Недопустимы щели на участках соединения элементов приямков к стенам подвального помещения. Для защиты от осадков целесообразно поставить над ними накидные козырьки по разрешению архитектора. Для вывода воды из приямков пол обязан быть цементным с наклоном не меньше 0,03 от стен дома, в дальнем углу обязана быть проделана водоотводящая система.

Тротуары и отмостки

Восстановление отмосток и тротуаров при капитальном ремонте домаТротуары и отмостки обязаны иметь поперечные наклоны от стен дома не меньше 0,04. Поверхность отмостки, которая граничит с проезжей частью, обязана быть поднята над ней на 16 сантиметров. Ширина отмостки задается проектом.

Трещины, щели и просадки, появившиеся в тротуарах и отмостках, нужно замазывать материалами, аналогичными покрытию: асфальтом, битумом, мятой глиной или мастикой с подсыпкой песком и заранее расчищенными поврежденными участками.

Противокапиллярная горизонтальная гидроизоляция обязана пересекать внутреннюю штукатурку и стену на уровне с подготовкой под пол нижнего этажа, но не меньше чем на 16 сантиметров больше отмостки.

Общий ремонт

Необходимо обеспечить достаточную и исправную теплоизоляцию внутренних стояков и трубопроводов. Удалить утечки, протечки, засоры, закупорки, срывы санитарных приборов, гидравлических затворов и негерметичность соединений в канализационных системах.

Обеспечить прочность и надежность крепежа выпусков и трубопроводов канализации, наличие у прочисток пробок и так далее.

Здание водомерного оборудования обязано быть защищено от попадания дождевых, талых и подземных вод. Находится в чистоте и быть оборудовано освещением. Вход посторонних людей не допускается в помещение водомерного здания.

Недопустимы щели на участках прохода всех водопроводов через фундаменты и стены, мостики для перехода через инженерные системы обязаны быть в рабочем состоянии.

Входы инженерных систем в подвалы через стены подвальных помещений и основания обязаны быть утеплены и герметизированы.

Во время ремонта здания необходимо заменять в технических подпольях грунтовые полы на твердые полы. Поверхность пола обязана быть с наклоном к специальному цементному приямку или трапу для забора воды. При выявлении воды в приямке, ее нужно откачать и устранить причины появления воды. При необходимом техническом и экономическом обосновании, возможна организация внутридомового дренажа.

У прочисток стояков канализации в подвалах необходимо обустраивать бетонные лотки для вывода воды в приямок или канализацию.

Эксплуатация подвала

Категорически недопустимо:

  • загрязнять и захламлять подвалы;
  • подтопление подвальных помещений и техподполий из-за утечек и поломок от коммуникационного оборудования;
  • рытье траншей, котлованов и другие земляные работы в близости от дома (до 10 метров) без особого разрешения;
  • устанавливать в подвальных помещениях и техподпольях вспомогательные фундаменты под оборудование, повышать высоту помещений с помощью понижения уровня пола без заверенного проекта;
  • использовать подвальные помещения и техподполья проживающими для хозяйственных и иных нужд без необходимого разрешения;
  • подсыпка земли вокруг дома выше находящейся отмостки на 12-16 сантиметров.

Наружные двери в техническое подполье, подвальное помещение обязаны быть закрыты на ключ. Ключи должны находиться в ОДС или в учреждениях по сохранению жилого фонда и у жильцов близ находящейся квартиры, двери обязаны быть обиты с обеих сторон кровельным железом, уплотнены и утеплены.

Стены

Капитальный ремонт дома: отделка фасадовКаменные стены (железобетонные, кирпичные).

Учреждения по сохранению жилого фонда обязаны организовывать:

  • рабочее положение стен для восприятия давления (конструктивная прочность);
  • необходимый внутри дома температурный и влажностный режим;
  • влагозащиту и теплозащиту внешних стен;
  • исправление повреждений степени по мере определения, не допуская их последующего образования.

Технические работники и инженеры организации по сохранению жилого фонда обязаны знать все требования к конструкциям, прочность материалов и проектные характеристики стен дома, конструктивную схему стен.

Недопустимы осадка и отклонения конструкций от вертикали, а также их деформация, выветривание и разрушение стенового материала, расслоение рядов кладки, выпадение и свисания кирпичей.

Способы ремонта и причины определяет специализированная компания.

Возможная ширина раскрытия щелей в стыках – 1 миллиметр, в панелях 0,5 миллиметра.

Цоколь дома обязан быть защищен от обрастания мхом и увлажнения. Для чего гидроизоляционный слой фундамента обязан быть меньше высоты отмостки.

Недопустимо ослабление крепежа выступающих элементов стен: балконов, карнизов, кронштейнов, поясков, тяги, розеток т. д., повреждение и разрушение слоя отделки, в частности, плиток.

Для того чтобы не допустить разрушения окрасочных слоев, штукатурки и облицовки фасада необходимо не допускать увлажнение стен бытовой, технологической, атмосферной влагой.

Запрещается покрытие фасада паронепроницаемым слоем.

Соединения панелей

Соединения панелей обязаны отвечать таким требованиям:

  • теплозащиты, благодаря установке утепляющих пакетов;
  • воздухозащиты, благодаря уплотняющим прокладкам из гернита, пороизола, пакли, вилатерма, смоляного каната или иных материалов с непременным обжатием не меньше 35-55%;
  • водозащиты, благодаря герметизирующим мастикам с выполнением техники их нанесения, обеспечив предварительно подготовку поверхности стен.

Допустимое раскрытие соединений от температурных перепадов:

  • горизонтальных 0.4-0.8 мм;
  • вертикальных 3-4 миллиметра.

Стыковое соединение соседних наружных стеновых панелейВ соединениях закрытого вида, гидроизоляция происходит герметиком, воздушная защита - уплотняющими стройматериалами с непременным обжатием 35-55%, а теплоизоляция – обустройством "вутов" или теплопакетами, где ширина не меньше 30 см.

Стыковые соединения, которые имеют протечки, обязаны быть заделаны с внешней стороны качественными герметизирующими составами (упругими мастиками и прокладками) силами мастеров в самые короткие сроки (в небольших объемах во время подготовки домов к зимнему сезону).

Любые выступающие элементы фасадов: выступы, пояски, балконные и оконные отливы, парапеты обязаны иметь железные покрытия из кровельной оцинкованной стали или керамических плит с заделкой краев в облицовочный слой или в откосы и стены. Покрытия защиты обязаны иметь наклон не меньше 3% и вывод от стены не меньше 5 см.

Чтобы не допустить пятен, шелушений, высолов и т. д. производится своевременная покраска фасадов.

Чтобы не допустить образование пятен ржавчины, защитный слой обязан быть не менее 2 см, прочная фиксация эластичной арматуры обязана быть 4-5 мм, щели в слое защиты недопустимы из-за некачественного сцепления бетона и арматуры.

Отметы труб водостока крепятся на 25-45 см выше положения тротуаров. Лотки, желоба, водосточные трубы и воронки обязаны быть изготовлены как единая система приема воды с выполнением необходимых наклонов. Для этого лежачие фальцы выгибают под углом, лотки с нижней части подводят под желоба, звенья и колена водосточных труб устанавливают один в другой.

Места стен, отсыревающие или промерзающие в результате плохой теплозащиты, а также стены с невысокой теплоустойчивостью в южных регионах надо утеплять.

Покрытие водой нижних участков стен грунтовой влагой нужно исправлять с помощью восстановления горизонтальной гидроизоляции, используя мастики и рулонные материалы или блокировать прохождение влаги электроосмотическим методом, или с помощью зарядной компенсации согласно проекту жилого дома.

После удаления источников увлажнения, обязана быть проведена сушка стен до необходимой влажности с помощью интенсивной естественной вентиляции при единовременном дополнительном отоплении при помощи переносных устройств отопления. Стены, конденсирующие или промерзающие в результате их высокой теплопроводности, надо утеплять.

Учреждения по сохранности жилого фонда при выявлении трещин, которые вызвали повреждение блоков и панелей, кирпичных стен, отклонения стен от оси, их просадку и выпучивание в отдельных местах, а также на участках заделки перекрытий, обязаны проводить периодическое наблюдение при помощи маяков или иным способом. Если выявится, что деформации становятся больше, то необходимо создать срочные меры по организации безопасности жильцов и предупреждению последующего образования деформаций. Стабилизирующиеся щели необходимо исправлять.

Устройство парапетаКарнизы и парапеты обязаны иметь прочный крепеж к элементам дома и открывание с наклоном в часть внутреннего водостока и при наружном от стены не меньше 4 процентов. Вынос открывания или карниза, причем обязан быть не меньше 7 см, железные открывания обязаны соединяться лежачим двойным фальцем, стыки покрытий из плит обязаны быть заделаны мастикой или полимерцементным раствором. Недопустимо попадания под покрытие влаги.

Влажность стен

Для упреждения появления плесневелых пятен, промерзания стен, образования конденсата, слизи на внутренних поверхностях наружных заграждающих систем влажность материалов обязана иметь:

  • шлака – 5-7%;
  • керамзита – 4%;
  • газобетона – 11%;
  • пенобетона – 11%.

Влажность стен:

  • кирпичных – 5%;
  • деревянных – 11%;
  • керамзитобетонных – 11%;
  • панельных железобетонных – 7%;
  • утеплителя на стенах – 9%.

В кирпичных конструкциях должно обеспечиваться:

  • толщина с учетом проекта;
  • правильное месторасположение гидроизоляции стен;
  • недопустима плотная отделка стен с внешней стороны и выполнение угловых креплений с отступлением от проектного.

Деформации, вызвавшие понижение устойчивости и прочности, теплотехнических и водозащитных характеристик внешних заграждающих конструкций, шумоизоляции и иных свойств, которые невозможно исправить при текущем ремонте, необходимо исправить при реконструкции или капитальном ремонте с учетом проектной документации.

Контролировать состояние закладных металлических деталей обязана организация по сохранению жилого фонда с привлечением специальных компаний.

Удаление последствий коррозионной деформации закладной арматуры и деталей необходимо производить при капитальном ремонте согласно проектного.

Деревянные стены

При обнаружении выпучивания, крена, поражения грибками, гниения, просадок, дереворазрушающими насекомыми, необходимо вызвать обслуживающую компанию.

Недопустима просадка засыпки в каркасных стенах больше чем 50 мм, разрушение обшивки и штукатурки, повреждение гидроизоляции, протекание, повышенная воздухопроницаемость, увлажнение теплоизоляции и древесины грунтовой и конденсационной влагой, переохлаждение обязаны исправляться по мере определения, не допуская их последующего образования.

Повышенная воздухопроницаемость стен обязана быть исправлена уплотнением соединений с конопаткой щелей между венцами, установкой нащельников, заделкой трещин и щелей и иными методами.

Нижние венцы деревянных примыканий и цоколей (монтаж цоколей, сливных досок, поясков, оконных проемов и т. д.) обязаны быть плотно подогнаны, чтобы избежать переувлажнения.

Отделка фасадов

Локальные разрушения штукатурки, облицовки, трещины в штукатурке, покрасочного и фактурного слоев, выкрашивание раствора из стыков облицовки, мелкоблочной и кирпичной кладки, износ или повреждение железных покрытий на выступающих элементах стен, разрушение герметизирующих заделок соединений полносборных домов, разрушение парапетов, разрушение водосточных труб, высолы и потеки, ржавые и мокрые пятна, общее загрязнение поверхности и так далее обязаны исправляться по мере определения, не допуская их последующего появления.

Повреждение и разрушение слоя отделки, ослабление крепежа выступающих из поверхности стен архитектурных элементов (балконов, карнизов, кронштейнов, поясов, тяг, розеток и так далее) надо исправлять при капитальном ремонте согласно проектного.

С образованием на фасадах дома разрушений и отслоений облицовочных слоев нужно:

  • деформированные места на фасаде реставрировать с заменой всех разрушенных архитектурных элементов или их восстановлением;
  • отслоившуюся от фасада стены штукатурку сбить тут же после выявления отслоения;
  • архитектурные элементы и облицовочные плитки, которые потеряли связь со стеной, сразу же снять.

Фасады неоштукатуренных поверхностей с выветрившейся укладкой, чаще всего требуется облицовывать плитками либо штукатурить сложным или цементным раствором после предварительной чистки стены от утратившего прочность материала.

Деформации поверхности цоколя надо оштукатурить цементным раствором с добавлением гидрофобизирующего вещества добавки либо облицевать.

Цоколи имеющим малую толщину из легкобетонных панелей с деформированным фактурным слоем, а также кирпичные цоколи с деформированной кладкой и штукатуркой, чаще всего необходимо облицовывать керамическими и бетонными плитами или плитками из натурального камня, а также иными морозостойкими и влагостойкими материалами по согласованию с документацией проекта.

Штукатурку с усадочными небольшими трещинами или фактурные слои панелей или блоков нужно защищать от деформации затиркой жидким раствором полимерцемента с последующей покраской.

Стабилизировавшиеся большие щели необходимо заделать полимерцементным раствором или материалом, аналогичным поверхности стен.

Металлические включения, которые имеются в стенах фасадов полносборных зданий, обязаны быть удалены, а ржавеющие поверхности очищены и покрашены. Появившиеся при этом углубления, сколы, раковины необходимо замазывать заподлицо с поверхностью конструкций полимерцементным составом.

Отдельные места блоков и панелей, изготовленных из легкого бетона, которые и не имеют наружного фактурного слоя, надо затереть раствором цемента.

Места стеновых панелей с видимой арматурой обязаны быть отштукатурены цементным раствором. Отдельные части арматуры, которые выступают из плоскости стены, нужно углубить в конструкции, перед этим вырубив под ними бетон. Отделку нужно реставрировать в соответствии с установленной проектом правилами.

Фасады дома нужно промывать и очищать в сроки, установленные с учетом материала, условий эксплуатации и состояния поверхностей дома (разрушение покрытия, наличие выколов, степень загрязнения).

Чистить поверхности облицовок и штукатурок из мягких пород камня, а также архитектурные элементы пескоструйным методом запрещено.

Поверхности каменных стен, стен, оштукатуренных цементным раствором и стен, которые облицованы керамическими плитками, допускается чистить только гидропескоструйным оборудованием.

Стены, облицованные керамическими плитками, после чистки необходимо обрабатывать гидрофобными или иными специальными веществами.

Для чистки поверхности стен, облицованных глазурованной кафельной плиткой, необходимо использовать только специальные вещества.

Работы по чистке фасадов производятся чаще всего специализированными компаниями.

Стены неоштукатуренных деревянных домов (сборно-щитовых, брусчатых и рубленных) с обшивкой и без нее, обязаны в заданное время красится паропроницаемыми красками или растворами для усиления защиты от гниения и грибка и пожаробезопасности.

Покраску стен дома необходимо проводить с учетом колерного паспорта, который выдается в установленном порядке, где приведены указания об использовании материала, варианты отделки и цвета архитектурных элементов и непосредственно фасада. Покрашенные поверхности стен обязаны быть ровными, без поврежденных мест, пятен и помарок.

Покраску фасадов нужно производить после завершения ремонта парапетов, стен, выступающих архитектурных лепных украшений и элементов, дымовых труб, кровли, входных устройств (дверных козырьков, крылец), сандриков, линейных покрытий карнизов, водосточных труб и подоконников. Слабо удерживающаяся старая краска обязана быть снята.

Покрытия поясков и окон обязаны быть изготовлены из керамических плиток или оцинкованной стали с заделкой краев в отделочный слой.

Водоотводящие конструкции внешних стен обязаны иметь требуемые наклоны от стен и организовывать от них свободный вывод вод.

Металлические детали крепежей (ухваты водосточных труб, флагодержатели, кронштейны пожарных лестниц и так далее) надо устанавливать с наклоном от стен. На элементах, которые имеют наклон к стене, необходимо плотно постановить прилегающие к ним манжеты из цинковой стали на дистанции 6-11 см от стены. Все прикрепленные к стене металлические элементы нужно периодически защищать от коррозии и красить.

Покраска железных флагодержателей, лестниц, элементов крепежа растяжек электрической сети, решеток отверстий панелей вентиляции и ограждений кровли обязана проводиться масляными красками с учетом колерного паспорта здания через каждые 7-8 лет с учетом условий эксплуатации дома.

Козырьки, балконы, эркеры и лоджии

Сотрудники организаций по сохранению жилого фонда обязаны периодически проверять правильность эксплуатации лоджий, эркеров и балконов, не допускать установки в них тяжелых и громоздких предметов, их загрязнения и захламления. Нужно периодически разъяснять владельцам, арендаторам и нанимателям жилых помещений и доверенным лицам правила содержания лоджий, эркеров, балконов и ниш.

При выявлении признаков повреждения несущих панелей лоджий, балконов, ниш, эркеров и козырьков сотрудники организаций по сохранению жилого фонда обязаны принять меры по защите последующего развития деформаций и организации безопасности людей.

Для предотвращения деформации краев лоджий и балконной плиты или щелей между стенами и балконной плитой из-за попадания атмосферных осадков, железный слив обязан монтироваться в паз коробки, ширина которого обязана быть не меньше 1.6 мм толщины плиты и его необходимо завести под слой гидроизоляции.

Наклон плиты лоджии или балкона обязан быть не меньше 3% от стен дома с организацией вывода воды зажелезненной плитой или железным фартуком с капельником с выходом не меньше 4-6 см, в торце слив обязан быть вмонтирован в тело панели.

При аварийном положении эркеров, лоджий и балконов нужно закрыть и опломбировать выходы на них, организовать охранные мероприятия и принять меры по их ремонту. Ремонтные работы обязаны выполняться по проектному документу.

Неправильное выполнение или отсутствие сопряжений гидроизоляционного слоя и сливов с конструкциями, ослабление крепежа и повреждение заграждений лоджий и балкона, подтеки на верхней поверхности плит балкона обязаны исправляться по мере определения, не допуская их последующего развития.

Скалывание несущих площадок под консолями, разрушение несущих плит и балок, обратный наклон (к дому) пола, разрушения и отслоения лоджий и балконов необходимо исправлять при капитальном ремонте согласно проектному документу.

В оштукатуренных и обетонированных металлических балках нужно проверять прочность соединения цемента с металлом. Отслоившийся раствор необходимо снять. Защитный слой необходимо восстановить.

Сливы из черной стали, металлические заграждения, ящики для цветов обязаны периодически краситься атмосферостойкими красками. При этом цвет обязан соответствовать описанному в колерном паспорте дома.

Крепеж, форма и расположение ящиков для цветов обязаны соответствовать архитектурному решению дома и принятому проекту.

Ящики для цветов необходимо ставить на поддонах, с расстоянием от стены не меньше 5 см. Если проектом не подразумеваются специальные крепления снаружи, то ящики необходимо ставить с внутренней стороны заграждений лоджий и балконов.

Чтобы не допустить промерзаний и протечек в участках соединения стен и заполнений оконных проемов по периметру коробок обязана быть герметизация и теплоизоляция (поролон, пакля, войлок и т. д.) с обжатием на 35-55%.

Для улучшения температурного и влажностного режима и экономии топлива помещений, балконные и оконные проемы обязаны снабжаться прокладками уплотнения, желательно из поролона или пенополиуретана, подлежащих замене не менее раза в 6 лет.

Чтобы не допустить попадания осадков через окна в нижнем брусе коробки должны находиться два паза для вывода воды размером 1 см на дистанции 5-10 см от края. Прорези обязаны иметь наклон наружу и быть зачищены. Покраска окон делается раз в пять лет.

Стекла крепятся на двойном слое оконной замазки и фиксируются штапиками.

Крепеж дверных и оконных коробок производится шурупами и ершами в антисептированные пробки из дерева.

Утепление филенок балкона проводится установкой минерального войлока или антисептированного оргалита любо другого аналогичного материала между внутренним и внешними полотнами.

Недопустимо:

  • Самовольный монтаж эркеров, козырьков, лоджий, балконов и застройка межбалконной площади.
  • Эксплуатация лоджий, эркеров и балконов не по назначению, установка на них тяжелых и громоздких предметов, их загрязнение и захламление.
  • В стенах крупноблочных и крупнопанельных домов пробивать и расширять проемы, а также закреплять к панелям наружных стен троллейбусные, трамвайные и иные оттяжки.

Перекрытия

При устройстве чердачного перекрытия необходимо решить следующие основные задачи: Обеспечить прочность и жесткость перекрытияУчреждения по сохранению жилого фонда обязаны обеспечить:

  • рабочее состояние перекрытий;
  • восстановление теплотехнических (над подвалами, чердачные перекрытия), гидроизоляционных (перекрытия в санузлах), акустических характеристик перекрытий, а также тепло- и гидроизоляцию соединений внешних стен, санитарно-технических конструкций и иных элементов;
  • теплоустойчивость, устойчивость, отсутствие трещин и колебаний, прогибов;
  • исправление деформаций перекрытий, не допуская их последующего развития;
  • шумоизоляцию.

Локальные трещины и отслоения штукатурки обязаны исправляться по степени их выявления, не допуская их последующего образования.

При образовании сверхнормативных (больше 1/400 поверхности) прогибов несущих конструкций, высокой звукопроводимости, зыбкости, промерзаний, трещин в центральной части поперек пролета плиты размером больше 0,4 мм, поражений дереворазрушающими насекомыми и древесными грибками, увлажнений и переохлаждений чердачных перекрытий необходимо вызвать мастера и исправить при капитальном ремонте согласно проектного документа.

Исправление сверхнормативных изгибов перекрытий, их усиление, устранение трещин, выпадение отдельных кирпичей (малой глубины опоры элементов) или смещения несущих перекрытий от прогонов или стен в кирпичных сводах и иных деформаций, которые снижают устойчивость и несущую способность перекрытия, обязаны производиться согласно проектной документации. При выявлении вышеописанных деформаций перекрытий надо принять срочные мероприятия по предупреждению последующего образования деформаций и организации безопасности жильцов.

Перекрытия с переохлаждением необходимо утеплить таким образом:

  • на чердачных помещениях вдоль внешних стен на полосе размером 0,5-1,1 метра обязан находиться дополнительный слой утепления или скос из материала теплоизоляции под углом 45 градусов;
  • теплоизоляция переохлаждаемых участков перекрытия с теплым чердачным помещением (под вентиляционными шахтами и так далее) надо производить по расчету; перекрытия чердака: довести теплоизоляционный слой до расчетного;
  • перекрытия над подпольями и проездами утеплить в местах установки наружных дверей в подъезд и продухов вентиляции цокольных стен, причем повысить толщину утеплителя на 14-22% согласно проектной документации;
  • межэтажные перекрытия: усилить утепление на участках их соединения к внешним стенам (после демонтажа пола); уплотнить швы панельных стен и установить скосы из теплоизоляционного материала шириной 20-35см, утепление по торцам прогонов и панелей, оштукатурить внутренние стены кирпичных поверхностей в пределах подпольного пространства.

Перекрытия над прачечными, встроенными котельными, магазинами, углехранилищами и промышленными помещениями обязаны быть герметичны. Недопустимо появление высокой влажности, специфических запахов и загазованности в помещениях, находящихся над вышеперечисленными помещениями.

Перекрытия чердака с теплоизоляционным слоем керамзитового гравия, шлака и другого материала обязаны иметь ходовые деревянные мостики, а по слою утепления – песчано-известковую стяжку. В домах высокой этажности нужно при ремонте провести тщательное уплотнение соединений стыка между панелями на участках сопряжения со смежными стенами.

Неплотности возле водопроводов горячего снабжения водой и отопления, которые проходят через перекрытия, обязаны быть заделаны, с предварительным монтажом гильзы, асбестовым волокном или шнуром.

Полы

Паркет в многоквартирном домеУчреждения по сохранению жилого фонда обязаны обеспечить:

  • периодическое определение технического состояния полов в жилых домах;
  • исправление повреждений полов по степени определения, не допуская их последующего образования;
  • содержание полов в чистоте, проводя уборку с заданной периодичностью;
  • ремонт защитных и отделочных покрытий;
  • предотвращение продолжительного действия воды на напольную конструкцию.

Засорение и отсутствие щелей за плинтусами или решеток вентиляции, нарушение покрасочного слоя деревянных полов, выпадение и подвижность отдельных клепок обязаны исправляться по мере определения.

Зыбкость, местные просадки, коробление и рассыхание паркетных клепок и досок, истирание, отсутствие решеток вентиляции, скрип, отслоение покрытия от основания, загнивание необходимо исправлять при ремонте согласно проектному документу.

Полы с повышенными прогибами и зыбкостью нужно вскрыть, определить состояние упругих прокладок дерева и несущих конструкций и восстановить.

Поврежденные заклепки паркета обязаны быть заменены новыми из этого же материала и размера, а отслоившиеся от основания прикреплены.

Для удаления скрипа паркетного пола надо сделать перестилку паркета с настилом его по слою строительной толи или картона с заменой поврежденных заклепок.

Паркетные полы обязаны обрабатываться лаками или натираться мастикой для полов. Натирку (после чистки специальными веществами) надо проводить не менее раза в 2 месяца, лаковые покрытие, обычно каждые 4-8 лет с циклевкой поверхности. Мытье паркета запрещено.

Полы с заклепками паркета, закрепленными к основанию битумной мастикой, обязаны натираться лишь мастиками на водной основе.

Дощатые полы необходимо окрашивать масляной эмалью или краской не реже раза в 4 года с предварительной обработкой шпаклевкой.

Подпольная поверхность дощатых полов на лагах с брусчатым перекрытиями обязана проветриваться с помощью отверстия вентиляции, которые организуются в полу в 2-х противоположных углах помещения или в плинтусах в форме щелей с учетом 6 кв. см. на кв. м. размера помещения. Решетки над отверстиями обязаны быть выложены на подкладках выше основного пола на 10 миллиметра.

При значительном усыхании дощатых полов надо провести их простружку и сплачивание с дальнейшей покраской.

Значительно поврежденные или изношенные доски необходимо заменять новыми, проантисептированными с 3-х сторон; форма и размеры замененных элементов (плинтусов, брусков) обязаны соответствовать ранее установленным.

После завершения ремонта пол красится за 2 раза с предварительной шпаклевкой и грунтовкой поверхностей.

Линолеумные полы, релина и полихлорвиниловых плиток необходимо ежедневно вытирать холодной или теплой водой и не менее нескольких раз в месяц обрабатывать щетками. Мыть такие полы теплой водой с разбавленной содой, чистить песком или пемзой запрещено.

Бесшовные мастичные полы на протяжении месяца после укладки допускается вытирать только влажной тряпкой, а по завершении этого времени вытирать и натирать аналогично линолеумным полам.

Уменьшение статической электризации покрытий из синтетических материалов, плиток и поливинилхлоридного линолеума необходимо достигать увеличением влажности воздуха в комнате до 52-57%, натиркой полов специальным воском или мастиками, обработкой поверхности антистатическими веществами.

Основание линолеумного пола, при замене изношенного, обязано быть выровнено и отремонтировано. Для тонкого покрытия основание необходимо выполнять из ячеистого бетона, твердых полужестких древесноволокнистых плит и иных материалов, которые обладают невысоким коэффициентом теплового усвоения.

Деформированные участки линолеумного покрытия нужно заменять или ремонтировать, выбирая материал по узору и цвету. Отслоившиеся покрытия синтетических плиток и линолеумные покрытия необходимо тщательно высушить и приклеить на мастики, предварительно зачистив основание пола.

Кафельные плиты, отслоившиеся от основания бетона, перед использованием должны быть зачищены от раствора и смочены водой. Крепеж плиток необходимо проводить на бетонном растворе, а также при помощи эпоксидного, коллоидно-цементного или иного клея, учитывая обеспечение установки укладки плитки в единой плоскости с существующей. Во время ремонта плитки обязаны быть подобраны по узору и цвету.

Замазка деформированных мест в асфальтовых, мозаичных и цементных полах обязана проводиться слоями этой же толщины и из этих же материалов, как и ранее установленные полы. Поверхность чернового основания под полы обязана быть очищенной от пыли, насеченной, прочной, а также замоченной водой.

Отремонтированные участки цементных полов на следующие сутки необходимо зажелезнить бетоном.

Полы из цементных, мозаичных и керамических плиток надо мыть теплой водой не меньше раза в 7 дней.

Перегородки

Учреждения по сохранению жилого фонда обязаны обеспечить:

  • восстановление влагозащитных (в кухнях и санузлах), огнезащитных и шумоизоляционных свойств;
  • исправление повреждений перегородок по степени определения, не допуская их последующего образования;
  • рабочее состояние перегородок.

Зыбкость перегородок надо уменьшать установкой и восстановлением дополнительных крепежей к смежным стенам.

Если небольшие перегородки имеют большое выпучивание или уклон, а в горизонтальных стыках образовались трещины, то их надо заменить новыми или переложить.

Неплотности по периметру перегородок на участках их сопряжения со смежными стенами, а также сквозные щели в перегородках нужно расчистить и хорошо уплотнить герметизирующими веществами или законопатить паклей, намоченной в растворе гипса, а после заделать с двух сторон гипсово-известковой смесью.

При повторном образовании щелей в местах соединения перегородок со стенами либо между собой, нужно оштукатурить углы перегородок по металлической штукатурной сетке.

Монтаж гильзы для прокладки труб в стенах и перекрытияхЩели по периметру панели отопления и пространство между трубопроводом отопления и гильзой нужно законопатить асбестовым шнуром, замазать цементно-известковым раствором с добавкой 11-14% асбестовой крошки.

Отставшая штукатурка обязана быть сбита, поверхность перегородок очищена и опять оштукатурена этим же раствором.

Облицовку, которая потеряла сцепление с перегородкой, нужно удалить и заново выполнить.

Во время восстановления облицовки необходимо использовать плитку, такую же по цвету и форме.

Места с деформированной облицовкой из сухих листов гипсовой штукатурки необходимо менять с последующим восстановлением отделки. Мелкие по размерам пробоины можно замазывать гипсовым раствором.

Полости, которые образовались в каркасных перегородках, нужно закладывать минватными плитами или засыпать эффективными шумоизоляционными материалами.

Крепеж настенной техники на асбестоцементные перегородки технических и санитарных кабин, если для этого не установлены специальные крепления, запрещен.

Кровля

Правила технической эксплуатации

Учреждения по сохранению жилого фонда обязаны обеспечить:

  • Ремонт крыши многоквартирного домазащиту от увлажнения коммуникационного оборудования или конструкций от протечек крыши;
  • рабочее состояние системы водоотвода и конструкций чердачного помещения крыши;
  • обеспечение высоты согласно проекту устройств вентиляции;
  • температурный, влажностный режим и воздухообмен, который препятствует образованию конденсата и переохлаждению покрытий и чердачных перекрытий;
  • соответствие нормативным правилам и достаточность теплоизоляции всех стояков и трубопроводов; усиление теплоизоляции необходимо выполнять эффективными материалами теплоизоляции;
  • чистоту и освещенность чердачных помещений;
  • организацию профилактических работ и технических осмотров в указанные сроки;
  • отсутствие обледенения и засорения воронок, исправность на участках контакта водоприемных воронок с крышей, увлажнения конденсатом теплоизоляции стояка и протечки соединений водосточного стояка.

Необходимо исправлять, не допуская последующего образования, деформаций в несущих кровельных конструкциях:

  • железобетонных (коррозия арматуры, деформация защитного бетонного слоя, выбоины в плитах, трещины и прогибы и т. д.);
  • деревянных (разрушение гидроизоляции мауэрлатов, деформация крепления между элементами, прогиб и гниение обрешетки, стропильных ног и других элементов);
  • крыша из листов черепицы, асбестоцементных плиток и иных штучных материалов (ослабление крепежа элементов крыши к обрешетке, недостаточный напуск между собой и смещения и повреждения отдельных элементов);
  • крыша из листовой стали (свищи и пробоины, ослабление фальцев и гребней, разрушение защитного или окрасочного слоя, коррозия);
  • мастичных (разрушение слоя мастики, отслоение);
  • крыша из рулонных материалов (пробоины и разрывы, отслоение от основания, расслоение между полотнищами и в швах, местные просадки, растрескивание защитного и покровного слоев, вздутия).

Во время эксплуатации несущих деревянных конструкций нужно подтягивать хомуты, болты и иные металлические крепежи в узловых частях и при необходимости менять загнивающие и поврежденные отдельные крепления. Проводить периодическую обработку против грибков не реже раза в 12 лет во время капитального ремонта. При аварийном состоянии кровли надо принять меры по организации безопасности жильцов.

Выбоины с частичным выходом арматуры и деформированные железобетонные защитные слои несущих элементов кровли нужно восстанавливать, а трещины – замазывать бетонным раствором. Если деформации привели к утрате несущей возможности конструктивных элементов, то их необходимо заменить или усилить.

Ремонт, чистку и осмотр стальных крыш необходимо проводить только в резиновой или валяной обуви. Ремонт кровли с асбестоцементными материалами обязан проводиться с передвижных стремянок. Причем нужно выполнять все меры техники безопасности.

Покраска металлических крепежей кровли защитными антикоррозийными составами и красками проводится по мере образования коррозии, не допуская пятен ржавчины. Крыши из цинковой стали красятся после образования пятен ржавчины и не реже раза в 6 лет. Покраска отдельных участков крыши проводится каждый год. Обустройство защитного слоя, покрытие мягких крыш мастикой с посыпкой крупнозернистым песком или замазка швов в мягкой кровле проводятся по мере порчи или старения кровли.

На крышах из мастичных или рулонных материалов необходимо обустраивать защитные покрытия с учетом установленных требований и правил.

Мягкие кровли необходимо обрабатывать защитными мастиками не менее чем раз в 5 лет либо лакокрасочными составами с алюминиевой крошкой.

Установленные в чердачных помещениях и на крыше детали и стальные связи через каждые 6 лет обязаны обрабатываться антикоррозионными веществами.

Оборудование и устройства, несущие конструкции кровли, ограждения, водоотводящие элементы крыши и карниз, анкеры, гильзы, устройства молниезащиты обязаны быть до ремонта покрытия кровли приведены в технически рабочее положение.

Фальцевая металлическая кровляУплотнение деформированных стоячих и лежачих фальцев крыши из листовой стали необходимо проводить с промазкой герметиком или суриком, заделку небольших свищей и отверстий (до 5 миллиметров) – мешковиной или стеклотканью, герметиком с армированием стеклосеткой или суриковой замазкой, а также установкой заплат из листового металла.

Дефекты, которые являются причиной протечек крыши, обязаны быть исправлены в сроки, которые указаны в приложении 2.

Заменяемые отдельные участки или поврежденные элементы крыши из штучных материалов обязаны быть уложены по слою рулонного материала (рубероида, толя и т. д.) на сплошную обрешетку.

В крышах из штучных материалов, при сильном задувании снега в помещение чердака, соединения между элементами покрытия кровли нужно уплотнить пластичным материалом или герметизировать мастикой.

Покрытия кровли в соединенных со стенами блоками вентиляции и иными выступающими над кровлей конструкциями, необходимо защищать фартуком из цинковой стали (причем фартук обязан быть выше крыши на 16 см, а в штрабе герметизирован) и заводить в штрабы, а в сопряжении с телевизионными антеннами и радиотрансляционными стойками – ставить дополнительную металлическую гильзу.

Тесовые драночные и гонтовые крыши необходимо ремонтировать с помощью замены загнивших элементов. Причем необходимо предусматривать меры, которые предохраняют крышу от гниения.

Устройство конструктивных изменений кровли возможно лишь при наличии технического условия или проектного решения по согласованию с учетом проектного документа.

Работы по замене кровли обязаны организовываться так, чтобы не допустить увлажнения перекрытий дома атмосферной влагой. К ремонту кровли с раскрытием, разрешается приступать лишь при наличии на участках всех требуемых заготовок, стройматериалов и соответствующего прогноза погоды.

На кровли домов высотой более в 3 этажей, неимеющих заграждений, допускается прочно устанавливать в строительные элементы металлические петли для крепежа к ним страховочных поясов рабочих при ремонте у свеса крыши.

Во время капитального ремонта скатных кровель необходимо предусматривать устройства крепежа для крепления страховочных канатов.

После завершения работ по ремонту парапетов, дымовых труб, кровли все остатки мусора и строительных материалов нужно убрать и очистить крышу.

Несущие балки кровли, куда крепятся люльки или иные подвесные конструкции, нужно проверить на надежность и прочность. Для крепления можно использовать продухи или специальные отверстия вентиляции.

Монтаж теле- и радиоантенн владельцами, арендаторами, нанимателями жилых помещений, выполнение конструктивных изменений в элементах кровли, заделывание специальных продухов и отверстий вентиляции в слуховых окнах и крышах без заверенных проектов запрещено.

Выполнять сметание мусора, листьев и хвои в воронки и желоба внутренних и внешних водостоков запрещено.

Находиться на кровле людям, которые не имеют отношения к ремонту дома и технической эксплуатации, запрещено.

Чистка крыши от грязи и мусора проводится дважды ежегодно: в осенний и весенний период.

Удаление сосулек и наледей – по мере надобности.

Мягкие кровли от снежного покрова не очищают, кроме:

  • снежных навесов на любых типах крыш, наледи и снежных навесов с козырьков и балконов;
  • свесов и желобов на скатных рулонных крышах с внешним водостоком.

Кровлю с внешним водоотводом нужно периодически чистить от снега, так как недопустимо скопление снега слоем больше 35 см, а при оттепелях снег необходимо скидывать при меньшей толщине.

Чистку снега с железобетонных пологоскатных кровель с внутренним стоком воды нужно проводить лишь в случае течи в отдельных зонах.

Чистку воронок и водостока до выпуска со стороны воронок проводить металлическими щетками диаметром проволоки, равным сечению стояка трубы. Водосточные воронки нужно чистить щетками и скребками, затем промывать.

Требуется обеспечить вентиляцию кровли:

  • Прочистка вентиляции крыши домакровли с теплым чердачным помещением – с помощью одной шахты вентиляцию на секцию;
  • вентилируемых и бесчердачных – с помощью продухов;
  • чердачных – с помощью слуховых окон и карнизных и коньковых продухов, площадь которых обязана равняться 1/500 размера чердачного перекрытия. Продухи оборудуются металлической сеткой, а на слуховые окна устанавливаются жалюзийные решетки. Заделывать устройство вентиляции запрещено.

Во время обслуживания кровли надо обеспечить:

  • работоспособность на участках сопряжения крыши и водоприемных воронок, отсутствие увлажнения конденсата теплоизоляции стояков, протечка стыков стояка и обледенения и засорения воронок;
  • работоспособность системы водостока;
  • внутренние стояки водостока, которые проходят в помещении чердака необходимо утеплять;
  • трубы водостока необходимо укладывать вертикально;
  • исправность и достаточность теплоизоляции всех водопроводов, запорной арматуры и стояков;
  • водоприемные воронки обязаны периодически чистится от снега и мусора, а также промываться; водоприемные воронки обязаны оборудоваться защитными решетками, расположенными на прижимном кольце, и колпаками с отверстием дренажа.

Усиление теплоизоляции стояков и водопроводов систем магистрального отопления и горячего снабжения водой надо производить эффективным материалом теплоизоляции.

Необходимо обеспечить заданную проектом высоту устройств вентиляции. Для плоских крыш высота вентиляционных шахт обязана быть 0,8 метра выше кровли, парапета или других выступающих частей дома, высота вытяжной трубы канализации обязана быть выше края вентиляционной шахты на 0,16 метра.

Запрещена закупорка торцов балок гидроизоляцией и антисептиками.

Не допускается увлажнение конструкций от протечек коммуникационного оборудования или крыши.

Непременное наличие слоя гидроизоляции между кладкой и древесиной.

Для кровли из монолитного или сборного железобетона обязана быть обеспечена прочность слоя защиты, отсутствие прогибов, коррозии арматуры, выбоин, трещин в несущих конструкциях крыши.

Бесчердачные и совмещенные кровли

Недопустимо увлажнение утеплителя. Удаление сырости в бесчердачной кровле необходимо проводить с помощью укладки вдоль внешней стены дополнительной тепловой изоляции на разрушенном участке или с помощью его теплоизоляции с внутренней стороны. При увлажнении конденсатом бесчердачной невентилируемой кровли, нужно реконструировать крышу с обустройством в ней слоя пароизоляции, продухов и укладкой дополнительного теплоизоляционного материала.

Замена утратившего свои характеристики утеплителя в результате протечек проводится при капитальном ремонте по разработанной проектной документации.

Ремонт и техобслуживание коммуникационного оборудования

Тепловое снабжение

Отопление многоквартирного домаСистемы теплового снабжения (тепловые пункты, тепловые сети, котельные, системы горячего снабжения водой и отопления) жилых домов обязаны все время находиться в технически рабочем состоянии и эксплуатироваться с учетом нормативных документов по вентиляции и теплоснабжению, заверенных в установленном порядке постановлением.

Учреждения по сохранению жилого фонда обязаны:

  • вовремя проводить реконструкцию, ремонт и наладку коммуникационного оборудования и систем;
  • широко внедрять инновационный опыт эксплуатации и технические прогрессивные решения.
  • проводить с населением и рабочим персоналом необходимые разъяснительные мероприятия;
  • внедрять диспетчеризацию систем и средства автоматизированного регулирования;
  • производить контроль и учет расхода энергетических и топливных ресурсов , а также воды с помощью оборудования тепловых узлов домов современными измерительными и контрольными устройствами и приборами учета (водосчетчики и теплосчетчики), установки поквартирных газо- и водосчетчиков и организовать их работоспособность и сохранность.

Наладка систем, капитальный ремонт и реконструкция обязана проводиться специализированными наладочными и монтажными компаниями.

Для экономичной и надежной работы систем теплоснабжения проводится своевременное выполнение планово-предупредительных мероприятий и содержание в рабочем состоянии:

  • внешних теплопроводов с требуемыми показателями и расчетным расходом теплоносителя при минимальных потерях;
  • теплоизоляции водопроводов горячей воды, находящихся в подвалах, подземных каналах, санитарных и технических кабинах, чердаках.
  • генераторов тепла с проектом режимных карт котельной работы, обеспечением их качественным топливом, требуемого для этих видов котлов, подачей необходимого качества и количества теплоносителя для горячего снабжения водой вентиляции и отопления жилых домов с учетом требуемого графика расхода воды в теплосетях и регулирования температуры;
  • отопительные системы с подачей теплоносителя необходимых параметров во все обогревательные устройства дома по графику регулировки температуры воды в отопительной системе (приложение №11);
  • индивидуальных и магистральных тепловых пунктов с системами автоматизированной регулировки расхода тепла;
  • вентиляционной системы, которая обеспечивает в помещениях нормальный воздухообмен, при небольших тепловых расходах на обогрев воздуха, приточного воздуха в системах с воздушным отоплением и механической вентиляцией и инфильтрирующегося через двери и окна;
  • системы горячего снабжения водой, с подачей воды необходимой температуры и давления в любые водоразборные точки.

Появлений аварий во внутриквартальных теплосетях, необходимо немедленно удалить.

Учреждения, которые обслуживают жилой фонд, за месяц до завершения текущего сезона отопления обязаны согласовать и разработать с теплоснабжающей компанией и заверить в местных органах управления графики работ по ремонту и профилактике теплосетей, систем теплопотребления и тепловых пунктов с оповещением жильца за 2 дня до отключения.

Ремонт систем теплопотребления, тепловых пунктов и сетей необходимо проводить одновременно в летний период. Рекомендуемое время ремонта, связанное с отключением горячей воды – две недели.

Тестирование на плотность и прочность оборудования систем вентиляции, отопления, центрального кондиционирования и горячего водоснабжения обязаны проводиться каждый год после завершения отопительного периода для определения дефектов и перед началом сезона отопления после завершения ремонта.

Центральная отопительная система

Центральное отопление многоквартирных домовРабота центральной отопительной системы обязана обеспечивать:

  • сохранение температуры воды, возвращаемой и поступающей в отопительную систему с учетом графика регулирования воды в отопительной системе (приложение №11);
  • наладка отопительной системы, удаление излишне находящихся приборов отопления и монтаж дополнительных в определенных помещениях, которые отстают по режиму температур;
  • сохранение оптимальной (не менее допустимой) температуры в обогреваемых помещениях;
  • сохранение необходимого давления (не более допустимого для приборов отопления) в обратной и подающей системы трубопровода;
  • равномерный нагрев всех обогревательных приборов;
  • немедленное исправление всех видимых протечек воды;
  • герметичность;
  • коэффициент перемещения на элеваторном узле водной системы не меньше расчетного;
  • замена или ремонт поломанных кранов на приборах отопления.

Максимальное рабочее давление для отопительных систем с чугунными приборами надо принимать 0,6МПа, со стальными – 1,0МПа.

Температура в помещениях домов в зимний период обязана быть не ниже установленных стандартами нормами. При наличии автоматизированной регулировки расхода тепла, для энергосбережения температуру в помещениях в ночные часы, возможно, снижать несколько градусов.

Сантехники и слесари обязаны следить за рабочим состоянием отопительной системы, своевременно удалять поломки и причины, которые вызывают перерасход теплоэнергии.

Повышать количество и поверхность приборов отопления без разрешения ведомств по сохранению жилого фонда запрещено.

Таким образом, при управлении жилым домом управляющей организацией, именно она несет ответственность перед владельцами, арендаторами и нанимателями помещений в многоэтажном доме за все виды оказания услуг и организацию работ, связанную с надлежащим содержанием имущества в этом доме, качество которых обязано соответствовать постановлению технических правил установленных правительством РФ о содержании имущества в многоэтажном доме, за оказание коммунальных услуг, с учетом уровня благоустройства этого жилого дома.